Winkelgebieden breder programmeren – Niet alleen andere winkels maar vooral nieuwe betekenissen in het centrum
Editie: 32
Published on: 19 februari 2025
Arno Ruigrok
In 2011 verscheen op deze plek mijn artikel ‘De binnenstad heeft toekomst voor winkelen’ (Ruigrok, 2011). Het is uitdagend daar na 14 jaar op terug te kijken en er een nieuw stuk over de binnenstad naast te zetten. Verwachtingen dat on- en offline zouden samensmelten, dat het belang van multifunctionaliteit en de verblijfsfunctie van de binnenstad zouden toenemen en dat de ontwikkelopgave meer om vervanging dan om toevoeging zou draaien, zijn uitgekomen. Veel is ook anders gelopen. Winkelen is nog altijd belangrijk in de binnenstad, maar de betekenis ervan wijzigde sterker dan destijds gedacht. Dat leidt nu tot nieuwe opvattingen over de toekomst van publieksfuncties in de binnenstad. Verder manifesteren zich nieuwe problemen die een oplossing vergen. In dit artikel kijk ik eerst terug op hoe de winkel(vastgoed)markt er nu bij staat om vervolgens op die nieuwe perspectieven en opgaven in te gaan.
Heftige dynamiek in het winkellandschap
Veel retailers zagen hun omzet teruglopen, vooral doordat de consument steeds meer online koopt (Colliers International, 2016). Retailers hebben hun bedrijfsmodel opnieuw moeten inrichten omdat de betekenis van de winkel in het aankoopproces is veranderd. Dat heeft gevolgen voor fysieke winkels: de formulevoering, het aantal filialen, de omvang daarvan, de vestigingsplaatskeuze, etc. Veel stopten of gingen failliet omdat zij geen bestaansrecht meer hadden of niet in staat waren zich aan te passen (Retail Insiders, 2024).
Vastgoedeigenaren werden geconfronteerd met andere vestigingscriteria van winkels (locatie, metrage), vraaguitval en leegstand. Op veel plekken zijn de huurprijzen gedaald sinds 2012 (STEC Groep, 2023) (Rompelman, 2024) en werd de looptijd van huurcontracten flink korter. Het risicoprofiel van winkelvastgoed nam toe. Daarom trokken institutionele beleggers zich terug uit delen van de markt en nieuwe eigenaren, vaak met lokale of regionale binding en bereid tot herontwikkeling, namen hun plaats in.
Gemeenten zagen in veel binnensteden en op bepaalde locaties de leegstand hard oplopen. Dit tast de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van binnensteden aan door eenzijdige branchering en fysieke verloedering. Ondermijnende criminaliteit (zowel exploitatie als vastgoedtransacties) groeit op locaties zonder duidelijk toekomstperspectief. Daarnaast worden door verdringing diverse functies node gemist in binnensteden zoals maatschappelijke functies (zorg, sociale voorzieningen) en werkfuncties (ambacht, kleinschalige bedrijvigheid). Het is noodzakelijk om de programmering van binnensteden tegen het licht te houden.
Fundamentele en structurele transitie van de retailmarkt
Dynamiek in de winkelmarkt is van alle tijden. Dat geldt voor winkelbedrijven en ook voor winkelvastgoed. Wat dat betreft is er niets nieuws onder de zon. Er is nu echter wel sprake van een ingrijpende en blijvende verandering in de winkelmarkt. Dat uit zich het laatste decennium onder meer in vele faillissementen in retail. De betekenis en de rol van fysieke winkels en van winkelgebieden moeten herzien worden. Dat is opnieuw niet wereldschokkend: er is geen sprake van disruptie zoals sommige experts suggereerden maar van een evolutionair proces. Een proces dat nog niet helemaal is uitgewoed.
De markt verandert onomkeerbaar doordat de consument steeds meer het internet gebruikt waardoor minder omzet via het fysieke kanaal loopt. Dit leidt tot extreme markttransparantie, heeft gevolgen voor de rol van de fysieke winkel en stelt eisen aan nieuwe logistieke processen met thuisbezorging. Ondernemers moeten hierop hun bedrijfsmodel aanpassen. Dat vergt een keuze voor de mate waarin en de wijze waarop online en offline worden gecombineerd tot een omnichannel benadering waarin de diverse kanalen samenwerken om een samenhangende klantervaring te bieden.
Nieuwe relevantie voor winkels en centrumgebieden
De rol van de fysieke winkel is hiermee niet uitgespeeld maar verandert sterk. Iedere ondernemer moet zich afvragen waarom een klant naar die winkel komt. Dat is niet langer alleen voor een aankoop maar steeds vaker om andere redenen zoals informatie, inspiratie, gemak of service. De fysieke winkel transformeert van verkooppunt naar showroom, info-balie, service-desk, belevingsplek, brand-experience, marketing-tool, etc. Winkels zijn niet alleen point-of-sale, maar steeds meer point-of-engagement: ze gaan meer en andere verbindingen aan met de klant. Dit verschilt per branche of type locatie.
De herdefiniëring van de betekenis van de fysieke winkel heeft gevolgen voor winkelvastgoed. Dit reikt verder dan alleen de formule en beïnvloedt ook het gewenste aantal filialen, het benodigde oppervlak van winkels en de locatiekeuze. En dit raakt het waarde-model van winkelvastgoed. Winkels maken meer en andere kosten om producten bij de klant te krijgen. Het traditionele huurmodel komt onder druk, omdat naast locatie en passantenstroom ook marketingstrategie, consumentbenadering en veranderende logistiek van invloed zijn op de rol en de financiële waardering van de fysieke winkel in de distributieketen. Hierdoor staan het businessmodel, de risicoperceptie en de modus operandi van vastgoedeigenaren op losse schroeven: (duurzaam) rendement op winkelvastgoed is minder vanzelfsprekend en vergt een grotere inspanning.
Ook winkelgebieden hebben aanpassing nodig als de betekenis van winkels verandert. Niet alle (delen van) winkelgebieden zijn duurzaam levensvatbaar; andere plekken kunnen daarentegen wel groeien. Goede profilering naar het bezoekgedrag en het verwachtingspatroon van de consument is nodig: tussen ‘gemak’ enerzijds en ‘beleving’ anderzijds. Aan de kwaliteit van de buitenruimte en extra faciliteiten (hospitality) worden hogere eisen gesteld omdat winkelen in de binnenstad steeds meer een beleving en memorabel moet zijn. Daarvoor is ook de verbinding met de context essentieel: een binnenstad moet om meer redenen aantrekkelijk zijn. Dat kan door op bezoek gerichte functies (horeca, cultuur), maar ook door variatie in beeld en functies (ambacht, bedrijvigheid, andere voorzieningen).
Focus op aanpassing van bestaand vastgoed
Nadat het winkelvolume altijd groeide, is dat nu omgeslagen in krimp (Vastgoedmarkt, 2024); niet enorm, maar de groei is voorbij. De verschillen zijn groot per branche en type locatie, bepaald door de rol van online. Er is daarentegen groei van diensten (o.a. beauty) en vooral horeca; dat kun je online niet afnemen. In centra van middelgrote steden met weinig extra betekenissen en veel regionale concurrentie kon de leegstand oplopen tot soms bijna 30% (Evers et al., 2020); hier wordt heel veel winkelruimte getransformeerd naar andere functies. Binnensteden met meer kwaliteit en een mix van betekenissen waren redelijk in staat hun winkelfunctie te behouden maar hadden ook objecten en locaties waar vanwege gebrek aan retailperspectief een andere functie nodig was. Denk alleen al aan de 360.000 m2 wvo (635.000 m2 bvo) (63 objecten) die op de markt kwam bij het faillissement van V&D (VastGoedJournaal, 2024).
Op veel plekken moeten beleggers hun winkelvastgoed anders waarderen en daar anders mee omgaan. Een actieve, hands-on aanpak is noodzakelijk met wispelturige huurders, onzekere huurprijzen, korter lopende huurcontracten en grotere afhankelijkheid van de directe omgeving. Dit leidt ertoe dat nieuwe eigenaren in de plaats treden.
Ook voor ontwikkelaars veranderde er veel. De opgave is niet langer nieuw vastgoed toe te voegen, maar de bestaande voorraad aan te passen aan hedendaags gebruik. Projecten zijn divers, zoals de transformatie van individuele winkelpanden in stadsstraten naar wonen, herontwikkeling van grote objecten (zoals voormalige warenhuizen) naar een mix van functies met winkels en horeca in de plint, herontwikkeling van winkelpanden met rationalisatie van plattegronden en omzetting van etages naar wonen, herbestemming van incourante winkelpassages naar andere functies, etc. Deze opgaven zijn complex, niet in de laatste plaats omdat er altijd sprake is van verlies van (beleggings)waarde. Dat hierbij nieuwe typen ontwikkelaars hun opwachting maken, spreekt voor zich.
Nieuw perspectief: van ‘winkels’ naar ‘brede programmering’
Het idee dat de winkel(vastgoed)wereld verandert moest indalen. De oplopende leegstand en de onzekerheid over veranderingen zorgden voor grote onrust. De eerste reactie was ‘bestrijden van leegstand’. Toen eenmaal duidelijk werd dat de verandering structureel is, werd sterk ingezet op ‘transformatie naar wonen’. Daarvan weten we inmiddels dat het op veel plekken in winkelgebieden geen goede oplossing is. Nu zijn we zover dat we alles in een breder perspectief kunnen plaatsen en hebben we meer strategieën om vorm te geven aan de herprogrammering van (delen van) binnensteden. Want zoveel is duidelijk: waar winkels het probleem zijn, zijn winkels niet de oplossing. Andere (maatschappelijke, economische) functies met een publiek karakter moeten mede vormgeven aan een aantrekkelijke en levendige invulling van binnensteden, ook van winkelgebieden (Ruigrok, 2024).
Problemen die ontstaan in binnensteden door de structuurverandering in retail moeten we breder benaderen. Te lang was de winkelfunctie dominant in beleid voor het hart van de binnenstad. De inzet moet niet zijn hoe we in retail tot aanpassing en alternatieven komen, maar hoe we door verandering van programmering de binnenstad meer betekenissen geven. Dat betreft slechts voor een deel horeca en diensten. Veel belangrijker is het om ook andere functies met een publieke functie en open karakter terug te brengen in de binnenstad en in winkelgebieden: maatschappelijke functies (zorg, cultuur, educatie) en economische functies (ambachten, kleinschalige bedrijven). Zie de veranderende winkelmarkt niet als probleem maar omarm gemengde programmering van centrumgebieden als kans.
Dit vereist revisie van lokaal en regionaal retailbeleid dat tot stand kwam in de periode van oplopende leegstand en dat gericht is op krimp van winkels, verkleining van winkelgebieden en transformatie naar wonen. Het is tijd om weer vooruit te kijken. Daarbij kunnen binnensteden weer groeien en is retail onderdeel van een brede publieksgerichte programmering. En ja, groei van retail op basis van kansen op specifieke plekken, moet dan ook mogelijk zijn; vanwege groei van inwoners, innovatieve concepten of nieuwe stedelijke deelmilieus met een publieksfunctie.
Noodzakelijk is verder dat de plint van het vastgoed in binnensteden transformeert. Dat is de begane grond maar soms ook de 1e en zelfs 2e etage. Zo komt de gewenste (brede) programmering tot stand met nieuwe, extra betekenissen voor bewoners en bezoekers.
Van retaildominantie naar nieuwe betekenissen
In Nederlandse binnensteden gaat het gemiddeld genomen niet slecht; maar dat is geen reden om niets te doen. Het belang van binnensteden is gigantisch in termen van arbeidsplaatsen, inwonertallen, bezoekersstromen, centrale voorzieningen, culturele functies, openbaar bestuur, economie, vastgoedwaarde, etc. Verder hebben binnensteden een sociale en verbindende functie: het is de plek waar iedereen reden heeft om te komen. De binnenstad is dé plek voor uitwisseling: van goederen, diensten, mensen, middelen, opvattingen en ideeën. Dat is al eeuwen onveranderd het geval, sinds de Griekse AGORA.
Er komt veel op binnensteden af. Vanuit de markt is er sterke druk op ruimtegebruik voor wonen, moderne (nomadische) werkplekken, verblijf (cultuur, horeca, hotels) en evenementen. Maatschappelijke voorzieningen, ambachten en kleine bedrijven zijn door die druk verdreven en moeten nu teruggehaald worden. De leefbaarheid staat onder druk omdat (te) hoge dichtheid negatieve effecten heeft op verblijfskwaliteit maar ook omdat de betaalbaarheid voor diverse functies en doelgroepen in het geding is. Op andere plekken wordt de kwaliteit aangetast door eenzijdige branchering of door fysieke verloedering. En veel plekken gaan gebukt onder ondermijnende criminaliteit, zowel in de vorm van criminele exploitaties als door witwaspraktijken via vastgoedtransacties.
Regie is noodzakelijk om adequaat te transformeren
Het gaat in binnensteden niet langer om het simpel herinvullen van panden. We staan voor veel complexere ingrepen: vastgoed moet getransformeerd worden. Dat heeft niet zozeer tot doel om (winkel)leegstand op te heffen maar om bewust te sturen op de gewenste programmering van gebieden en dus ook panden. De kennis en het instrumentarium hiertoe zijn nog niet toereikend. In de City Deal ‘Dynamische Binnensteden – Regie op Transformatie’, een door Agenda Stad van het ministerie van BZK geïnitieerde samenwerking van 4 departementen, 10 gemeenten en 3 platformorganisaties, wordt hieraan gewerkt (City Deal Dynamische Binnensteden, 2024).
In de praktijk zal dat alleen resultaat opleveren als ook andere stakeholders, vooral vastgoedeigenaren, hun rol actief oppakken. Een regierol voor de gemeenten lijkt hierbij onontkoombaar: niet om te dicteren maar om alle acteurs in dit spel hun rol optimaal te laten vervullen.
Over de auteur: Arno Ruigrok
| Arno Ruigrok heeft ruim 35 jaar (internationale) ervaring in vastgoed (winkels, centrumgebieden) en ruimtelijke planning. Hij werkte in onderzoek en advies (Kolpron Consultants en Koolen City Developers) en in ontwikkeling (Multi Vastgoed). Sinds 2018 heeft hij een eigen adviespraktijk. Die is gericht op vastgoedbedrijven, retailers en overheden met opgaves op het snijvlak van commercieel vastgoed en ruimtelijke planning. Vanaf 2022 is hij, eerst als kwartiermaker nu als extern adviseur, betrokken bij de City Deal ‘Dynamische Binnensteden – Regie op Tranformatie). |  |
Referenties
De Binnenstad heeft toekomst voor winkels; intensiveren, vervangen en vooral toevoegen van betekenissen, Arno Ruigrok, Service jrg 19, nr 1, december 2011
Transitie van de Nederlandse Winkelstructuur; van waarde naar vitaliteit, Colliers International, 2016
Retail online; hoe ontwikkelt het online kanaal zich, RetailInsiders, www.retailinsiders.nl/branches/retailsector/retail-online/
Whitepaper Marktverwachtingen retail 2023-2025, STEC Groep, 2023
Kerncijfers 1974-2024 over de Nederlandse Vastgoedmarkt, Dirk Rompelman/VastGoedMarkt, 2024
Retailcijfers Nederland: daling in verkooppunten en totale oppervlakte, maart 2024, www.vastgoedmarkt.nl/190609/retailcijfers-nederland-daling-in-verkooppunten-en-totale-oppervlakte
Veerkracht op de proef; een verkenning van de impact van corona op binnensteden, David Evers, Gertjan Slob, e.a., december 2020
Acht jaar na faillissement van V&D staat ruim kwart van vierkante meters nog leeg, VastGoedJournaal, juli 2024
De Moderne Agora; hoe je met een mix van functies nieuwe energie en levendigheid brengt in centrumgebieden, Arno Ruigrok / De Nieuwe Winkelstraat, november 2024
City Deal Binnensteden – Regie op transformatie. (2025, 17 februari). https://citydealbinnensteden.nl/
Mail the editors