De vastgoedprofessional 3.0: Wat zijn de perspectieven?

Editie: 24.1 - Vastgoedfinancieringen

Published on: 06 januari 2017

---

Wendy is board member bij CBRE Nederland en Head of Client Care. Als Managing Director is zij daarnaast verantwoordelijk voor Thought Leadership, Research en Corporate Communications. Wendy heeft een diepgewortelde passie voor vastgoed, waarbij het voor haar een uitdaging is om sociaal-demografische, economische en technologische ontwikkelingen te vertalen naar de (praktische) behoeften van haar klanten en samen tot het maximale resultaat te komen. Sinds 2012 is zij tevens de voorzitter van RICS Nederland.

 

De zorg over het ontstaan van werkeloosheid of het overbodig worden van bepaalde beroepsgroepen door technologische ontwikkelingen is geen nieuw fenomeen. Door onze geschiedenis heen heeft het proces van creatieve destructie[1], die volgde op nieuwe technische uitvindingen, een enorme rijkdom gebracht, maar ook ongewenste ontwrichting.

Digitalisering in de vastgoedsector
Er is al veel geschreven over de impact van technologie; van doemscenario’s over wijdverbreide werkloosheid, tot invloedrijke innovaties en veranderende werkzaamheden. Keynes (1933) voorspelde een kleine eeuw geleden al  dat de snelheid waarmee de mensheid nieuwe middelen ontdekt hoger is dan de snelheid waarmee we alternatieve inzet van werkgelegenheid kunnen bedenken.

De grootste valkuil die we als mens kennen ligt echter niet in het niet kunnen inspelen op deze veranderingen, maar in de herkenning, erkenning en acceptatie van de veranderingen. Veel innovaties worden tegengehouden door lobbyisten en politiek, maar ook door beroepsgroepen die angstvallig vasthouden aan het bestaande en daarmee innovatie tegenhouden. Als een bepaalde weg is ingezet kan men hem beter omarmen en de kansen pakken, anders komt er een dag dat men overbodig is geworden omdat men er niet klaar voor was. We hebben recent met bedrijven als V&D en Dixons gezien wat de impact kan zijn van achterblijvende business modellen en gebrek aan innovatie.

Een korte ’back-to-the-future-achtige’ rit achteruit én vooruit door het vastgoedlandschap en de ontwikkeling van digitalisering geeft een verontrustend beeld van de sector. Nog niet al te lang geleden werden zaken op het spreekwoordelijke sigarenkistje of bierviltje uitgewerkt. Veel gebruikte begrippen zijn hier het onderbuikgevoel, fingerspitzengefühl en vanzelfsprekend de jarenlange ervaring. Met de intrede van spreadsheets deed het modelmatig werken zijn intrede. Grote hoeveelheden data werden verzameld en in spreadsheets verwerkt om te komen tot een geobjectiveerd resultaat; of het nou ging om taxaties of performances van assets en fondsen. Data werd de belangrijkste basis van de diversiteit aan activiteiten in het vastgoed.

Het is op zijn plaats om reeds hier een duidelijk veelvoorkomend misverstand over data recht te zetten. In de praktijk is er vaak een grote semantische verwarring tussen data en informatie. Het feit dat iemand veel data heeft zegt niets over het niveau en kwaliteit van de informatie, de statische data moet immers eerst worden verwerkt tot informatie. Om nog maar niet te spreken over de volledigheid van de data, die de basis moeten vormen voor de informatie en de analyses oftewel analytics[2]  die op basis van die informatie gedaan kunnen worden. Dit als klein intermezzo.

“Data ≠informatie ≠ analytics“

Vandaag de dag zijn de nodige stappen gezet op het gebied van data en spreken we veelal over big data. We hebben het dan over hoog-volume, hoge snelheid en / of hoge-variëteit informatie die vraagt om kosteneffectieve, innovatieve vormen van informatieverwerking om verbeterd inzicht, besluitvorming en procesautomatisering mogelijk te maken.[3] Als vastgoedsector zetten we behoorlijke stappen op dit vlak en zien we steeds meer nieuwe initiatieven ontstaan, denk bijvoorbeeld aan Geophy, het (naar eigen zeggen) wereldwijde, onafhankelijke platform voor vastgoeddata en informatie[4]. In veel gevallen betreft het echter nog datascraping, een computertechniek waarbij software wordt gebruikt om informatie van webpagina’s te extraheren en al dan niet te analyseren.[5] Dit betreft in de meeste gevallen niet-geverifieerde publieke informatie.

Om de stap te kunnen maken naar betrouwbare, goed onderbouwde analytics zullen we echter nog een slag moeten maken in de kwaliteit van de onderliggende data en dit moeten omzetten naar transparante informatie. Bijgaand onderzoek van McKinsey laat zien dat we nog de nodige stappen te zetten hebben als vastgoedsector op het gebied van digitalisering (figuur 1). Zo hebben we het digitaliseren van transacties redelijk op orde, maar op het gebied van digitale interactie en bedrijfsprocessen –  denk bijvoorbeeld aan verdere automatisering van taxaties en volledig geautomatiseerde workflowsystemen voor het beheer van vastgoed – is er nog een wereld te winnen.

Figuur 1: Status digitalisering in de vastgoedsector (Bron: McKinsey)

 

Wat de toekomst in petto heeft voor de vastgoedsector is nog ongewis, maar met ontwikkelingen op het gebied van artificial intelligence, robotics en de opkomst van blockchain[6] is duidelijk dat er grote veranderingen op stapel staan. De eerste voorzichtige voorspellingen van de impact van de blockchain op vastgoed zijn reeds gedaan. Hierbij worden drie voordelen van blockchain voor de vastgoedsector geïdentificeerd[7]:

1. Volledige transparantie
2. Het verwijderen van frauderisico
3. Het versnellen van het proces van koop en verkoop van een asset

Hoewel het nog te vroeg is om te oordelen over de gevolgen van de blockchaintechnologie, is het duidelijk dat het te belangrijk is om te negeren.

Ook artificial intelligence en robotica zijn belangrijke ontwikkelingen om op te anticiperen. Waar de robot vroeger alleen nog voorgeprogrammeerde opdrachten kon uitvoeren, zijn de algoritmen inmiddels zo geavanceerd, dat patroonherkenning leidt tot het ontwikkelen van nieuwe verbanden en inzichten die wij als mens niet meer kunnen behappen. Zo was de patroonherkennende supercomputer Watson, ontwikkeld door IBM, na jaren van ontwikkeling in staat om de allerbeste kandidaten ooit van de kennisquiz Jeopardy te verslaan. De machines zijn namelijk niet alleen slimmer, ze hebben ook toegang tot veel meer data. Deze combinatie van big data en slimme machines zal ertoe leiden dat een aantal beroepen overgenomen zal worden.

Digitalisering, de impact op vastgoedberoepen
De enorme snelheid waarmee deze technologische veranderingen op ons afkomen is ongekend en roept bij veel mensen de vraag op wat de toekomst is van hun eigen beroepsgroep. Frey en Osborne (2013) hebben een uitgebreid onderzoek gedaan naar de aannemelijkheid van informatisering[8] in de komende twee decennia van 702 beroepen en de impact op de arbeidsmarkt in de Verenigde Staten.[9] De uitkomst is confronterend voor een aantal specialismen in de vastgoedsector (zie figuur 2).

Figuur 2: Impact van digitalisering op beroepen in de vastgoedsector (Bron: Frey & Osborne)

 

Voornamelijk de werkzaamheden van de grote advies- en makelaarskantoren en vastgoedbeheerders lijken in hoge mate gevoelig voor informatisering. Kijkend naar de toekomst van deze beroepen zijn er een aantal lessen die we kunnen trekken uit andere sectoren (Roberts, 2013)[10]:

• Technologie is ontwrichtend.
• Informatisering van bepaalde activiteiten wil niet zeggen dat er geen plaats meer is voor de beroepsgroep als geheel. Men zal zichzelf opnieuw moeten uitvinden.
• Die banen die zichzelf opnieuw hebben uitgevonden hebben een sterke rode draad: zij hebben hooggeschoolde werknemers nodig. Zonder die specialisten kan de sector niet bestaan.

Dit beeld wordt bevestigd door Erik Brynjolfsson en Andrew McAfee (2016), professoren op MIT, die stellen dat technologische vernieuwing, net als in het eerste grote tijdperk van industrialisatie, enorme voordelen zou moeten opleveren, maar niet zonder een periode van desoriëntatie en ongemakkelijk verandering[11]. Ze beschouwen de tijd die het de maatschappij kost om zich aan te passen aan nieuwe technologieën en business modellen als belangrijkste bottleneck voor innovatie. Bedrijven zullen worden gedwongen om te veranderen, anders dreigt hun ‘einde’.

De nieuwe professional: managing complexity
Moeten we nu concluderen dat we een streep kunnen zetten door een aantal beroepsgroepen? In een aantal gevallen geldt dat er, naar alle waarschijnlijkheid, weinig toekomst zit in de huidige vorm van deze beroepen. Dat gezegd hebbende, met een stuk aanpassing en innovatie gaan er weer hele nieuwe deuren open. De hamvraag is echter welke aanpassingen en welke innovaties doorgevoerd moeten worden om succesvol te zijn in dit nieuwe tijdperk.

De kloof tussen hooggeschoold werk en handwerk wordt steeds groter, standaardproducten en -dienstverlening worden voor een groot deel geautomatiseerd. Wat betekent dit voor de vastgoedprofessional van de toekomst? Uit diverse onderzoeken kan dezelfde conclusie getrokken worden: traditionele business modellen moeten op de schop en de vastgoedprofessional van vandaag is niet de professional van morgen.

Op het gebied van de professional zijn een drietal nieuwe stromen te onderscheiden naast de bestaande vastgoedspecialist: het tech talent, de analytics specialisten en de verbinders. De ontwikkelingen op het gebied van digitalisering vragen om tech talent dat in staat is de slimme vertaling te maken tussen de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en het palet aan technische mogelijkheden. Deze werelden liggen nu nog te ver uit elkaar. Daarnaast zal dataverzameling steeds meer geautomatiseerd plaatsvinden en eerst via big data, later via blockchain toegankelijk zijn voor iedereen. De toegevoegde waarde van de vastgoedspecialist zit dan niet meer in het verzamelen en ontsluiten van deze data, maar in de analyse van deze data, het leggen van verbanden en in staat zijn deze door te vertalen naar adviezen en acties. In analytics ligt een groot deel van de toekomst van de vastgoedprofessional. De vastgoedspecialist zal steeds meer de ultieme specialist moeten zijn en zijn toegevoegde waarde kunnen aantonen. Dit betekent wegblijven uit standaard (commodity) dienstverlening, die ook geautomatiseerd kan plaatsvinden.

Randvoorwaarde om met deze nieuwe stromen succesvol te zijn is echter om de boodschap ook over te kunnen brengen naar de wederpartij. Hiervoor is communicatie en verbinding een kritieke succesfactor. Als we niet in staat zijn om het complexe te vertalen naar Jip-en-Janneke-taal en hierover te communiceren bestaat het risico van ‘lost in translation’. De essentie is om complexiteit te managen en klanten (in brede zin) te ontzorgen door proactief mee te denken, zodat zij succesvol kunnen zijn. Naast de specialisten, tech talents en analysten zijn er ook verbinders nodig die de relatie kunnen bouwen en het complexe tot Jip-en-Janneke-taal kunnen maken. Dit betekent dat toekomstbestendige teams niet alleen bestaan uit vastgoedspecialisten, maar juist uit een combinatie van complementaire vaardigheden, ieder vanuit zijn eigen specialisme.

De verandering zit niet alleen op het niveau van de professional, maar zeker ook op het niveau van organisaties. Het grootste risico dat er voor bedrijven in onze sector bestaat is dat ze te lang blijven hangen in hun bestaande business model. Het geheim om te overleven in een wereld die razendsnel verandert is het vermogen om het patroon van een bedrijf dat achterloopt of achter begint te lopen te herkennen en overwinnen. Dit vereist van bedrijven een stuk visie en vooruitziendheid én de bereidheid om ‘gewaagde stappen’ te zetten voor het te laat is, hetgeen meestal betekent reeds handelen voordat duidelijk is dat je dat moet doen[12]. In figuur 3 is te zien wat het risico is als een organisatie achterblijft en zich niet aanpast aan de nieuwe wereld.

Figuur 3: Impact van disruptie op de achterblijvende organisatie (Bron: McKinsey)

 

Wat staat ons te doen als sector? Het is zaak om met elkaar in gesprek te gaan én blijven over deze ontwikkelingen en te zorgen dat we als sector geen achterblijver worden; de achterblijver van vandaag is immers de verliezer van morgen. De behoefte aan veiligheid, zekerheid en beschutting blijft in de piramide van Maslow een belangrijke basis vormen, om nog maar niet te spreken over de waarde die vastgoed wereldwijd vertegenwoordigt. Laten we als vastgoedsector de innovatie omarmen en gezamenlijk identificeren welke kansen de nieuwe technologie ons biedt voor onze organisaties én onze mensen.

 

 

Bronvermelding
[1] Creatieve destructie of creatieve vernietiging is een proces van voortdurende innovatie, waarbij succesvolle toepassingen van nieuwe technieken de oude vernietigen.

[2] Analytics is het ontdekken, de interpretatie en communicatie van betekenisvolle patronen in data.

[3] http://www.gartner.com/it-glossary/big-data/

[4] https://geophy.com/

[5] https://nl.wikipedia.org/wiki/Scrapen

[6] Een blockchain is een gedistribueerde database die een gestaag groeiende lijst bijhoudt van data-items die gehard zijn tegen manipulatie en vervalsing. Zelfs de beheerder kan deze gegevens niet vervalsen. Binnen dit systeem vindt er gegevensuitwisseling en verificatie tussen de nodes plaats. Dit gebeurt door middel van een consensus. Met een blockchain kan ervoor worden gezorgd dat een derde partij niet nodig is om de betrouwbaarheid van een transactie te waarborgen.

[7] http://www2.deloitte.com/nl/nl/pages/real-estate/articles/blockchain-the-next-game-changer-in-real-estate.html

[8] Informatisering is het inzetten van middelen uit de informatie- en communicatietechniek (ICT) voor uitvoering van processen.

[9] Frey and Osborne, “The future of employment: how susceptible are jobs to computerisation?”, September 2013

[10] Jon M. Roberts, “The Future of Jobs”, Economic Development Journal / Summer 2013 / Volume 12 / Number 3

[11] Brynjolfsson and McAfee, “The Second Machine Age: Work, Progress, and Prosperity in a Time of Brilliant Technologies”, 2016

[12] Bradley and O’Toole,   “An incumbent’s guide to digital disruption”, McKInsey Quarterly, May 2016

Mail the editors