Is een rendabele sociale huurwoning mogelijk?

Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector

Published on: 13 oktober 2015

---

Op de 28.500 nieuwe huurwoningen die corporaties jaarlijks bouwen boeken corporaties gemiddeld 32 procent af als onrendabel (ABF research, 2014). Sinds 2010 hebben corporaties meer aandacht  voor beperking van de investerings-  en exploitatiekosten, en is het aanvangshuurniveau voor nieuwbouwwoningen verhoogd. Daarom is een nagenoeg rendabele huurwoning voor een huur  tussen € 600  en € 710 haalbaar geworden.

In dit  ar tikel wordt betoogd dat  een verdere  verlaging  van investerings-  en exploitatiekosten  mogelijk  is, zodat  een rendabele en energieneutrale  nieuwbouw woning  onder €  600  in het vizier komt.  Dit  artikel schetst  de mogelijkheden  om het rendement op nieuwbouw  te verbeteren,  binnen  het kader  van de nieuwe Woning wet die vanaf  1  juli 2015 het speelveld  voor corporaties markeert.

Wat bedoelen we met rendabel bouwen?

Corporaties zijn stichtingen zonder winstoogmerk. Uit de kasstromen moeten rentekosten  kunnen worden betaald. Daarnaast  streven corporaties veelal naar  een rendement op eigen vermogen gelijk aan de inflatie. De vraag wat een rendabele investering is kan op drie manieren worden beantwoord. De meest gangbare maatstaf tot nog toe is de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is het saldo van de contant gemaakte exploitatie-inkomsten  en -uitgaven  bij exploitatie als sociale  huur woning.  Bij een onrendabele  investering  is de bedrijfswaarde  lager  dan de stichtingskosten.  In 2013  waren de gemiddelde stichtingskosten € 162.000, de bedrijfswaarde was € 110.000 en de onrendabele top € 52.000.

Te onderscheiden valt de genormeerde bedrijfswaarde en de eigen bedrijfswaarde die corporaties berekenen op basis van hun eigen beleid en kengetallen.

De genormeerde bedrijfswaarde wordt gehanteerd door het Waarborgfonds  Sociale Woningbouw (WSW) dat de leningen van corporaties borgt. De parameters  voor de berekening van de genormeerde bedrijfswaarde zijn voorzichtig. De netto restwaarde  (inclusief grond) na 50 jaar  is bijvoorbeeld slechts  € 5.000. Voor onderhoudslasten  en bedrijfslasten rekent het WSW met genormeerde bedragen. Als de bedrijfswaarde hoger is dan de lening kan de lening worden terugbetaald.

Een tweede benadering is de marktwaarde. Om alle belanghebbenden een beter inzicht te geven in de marktwaarde moeten alle corporaties vanaf  2016 hun bezit waarderen  op marktwaarde in verhuurde  staat. Deze wordt gebaseerd op in de markt  gehanteerde huurprijzen en exploitatielasten. Daarbij wordt de waarde bij de hoogste van twee scenario’s gekozen: verhuur  tegen een maximale huur, of verkoop. Inzicht in de marktwaarde draagt  bij aan een bedrijfs- economische afweging van portefeuillebeslissingen.

Gelet op de sociale doelstelling van corporaties is een derde benadering mogelijk. Bij investeringen, zoals sloop en nieuwbouw in oude stadswijken, zijn ook maatschappelijke baten relevant die niet direct tot uiting komen in de kosten en opbrengsten voor de corporatie. Verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in de wijken kan in een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) worden uitgedrukt in euro’s. Projecten die bedrijfseconomisch niet rendabel zijn kunnen daarom  wel een positief saldo hebben in een MKBA.

Terugblik

Vanaf  de jaren  90 tot de crisis hebben corporaties, vanuit hun sociale doelstelling, de doelgroep laten meeprofiteren van de welvaartstijging door een hogere kwaliteit en groter woonoppervlak van nieuwbouw. Nieuwbouw werd in toenemende mate aangeboden in het prijssegment tussen de aftoppingsgrens1  van de huurtoeslag  en de liberalisatiegrens, terwijl deze- gelet op de kwaliteit – ook in het geliberaliseerde segment kon worden aangeboden. Dit zagen we terug in de ontwikkeling van de onrendabele top, die vanaf een nulpunt in 1995 was opgelopen tot € 60.000 per woning in 2010 (RIGO Research en advies, 2015).

De onrendabele top kan worden gedekt door boek- winst op verkoop van bestaande huurwoningen. Het opbrengstpotentieel bij verkoop wordt geïllustreerd door een vergelijking van de bedrijfswaarde van de corporatievoorraad van 132 miljard euro, en de marktwaarde in verhuurde  staat  van 232 miljard euro (CF V, 2014). De leeg waarde ligt nog aanzienlijk hoger. Dit potentieel komt bij verkoop beschikbaar voor herinvestering. De corporatiesector werkt  als een revolving fund.

Tot 2008  werd bij de toewijzing van woningen aan huishoudens met recht op huurtoeslag  getoetst of de woning qua huur  passend was. Woningen met een huur  onder de aftoppingsgrens werden passend geacht. Sinds de afschaffing van de passendheidstoets per 2008  werden woningen boven de aftoppingsgrens in toenemende mate ook verhuurd  aan huishoudens met recht op huurtoeslag2  waardoor  deze huishoudens kwetsbaarder werden bij financiële tegenslag. In 2007 was het aandeel nieuwe woningen onder de hoge aftoppingsgrens 59 procent. Dit aandeel daalt tot 33 procent in 2015 (Rigo Luijks, 2014).

Sinds de crisis streven  corporaties naar  een kleinere onrendabele top. Dat doen ze door kleinere woningen te bouwen, minder complexe projecten te realiseren en het aandeel  eengezinswoningen  te verhogen ten koste van (minder  rendabele)  appartementen. De  onrendabele  top werd verkleind  door lagere stichtingskosten maar  ook door een betere beheersing van de onderhouds- en bedrijfslasten en vooral door een verhoging van de aanvangshuur  van € 488 in 2007 tot € 659 in 2015, een stijging van 35 procent.

Het percentage onrendabel is sinds 2010 ongeveer stabiel, ondanks de invoering in 2013 van de verhuurderheffing voor gereguleerde huurwoningen, die de bedrijfswaarde met circa € 25.000 per woning verlaagt. Dit effect wordt gecompenseerd door extra huurverhoging en bezuinigingen op onderhoud en beheer. Corporaties kiezen echter soms ook voor een lager investeringsprogramma. Als de rentabiliteit van nieuwe projecten wordt verbeterd, zal deze optie minder hoeven worden toegepast.

Ontwikkelen van rendabele sociale huurwoningen Als gevolg van gunstige omstandigheden zoals lage rente, een slappe bouwconjunctuur  en een toenemend aanbod aan concept-eengezinswoningen  zijn de afgelopen jaren  stappen gezet op weg naar  een rendabeler  sociale  nieuwbouw woning.  Corporaties maken in toenemende mate gebruik  van nieuwe aanbestedingsvormen  (bouwteam, design and build) op basis van prestatiespecificaties in plaats van een gedetailleerd bestek.

1. De aftoppingsgrens is de huur waarbij de maximale huurtoeslag wordt bereikt. Voor gezinnen geldt de hoge grens van € 618 en voor een en tweepersoonshuishoudens € 576. De liberalisatiegrens (€ 710) is de maximale huur waarbij recht op huurtoeslag bestaat. Tevens is dit de grens van de (gereguleerde) sociale sector.
2. Inkomen tot € 21.950 voor alleenstaande, € 2800 gezinnen

Dit gaat gepaard met een omslag in organisatie, werkwijze en cultuur. Ontwikkelafdelingen worden bijvoorbeeld ingekrompen.

Een verbetering  van de exploitatie  kan  worden bereikt  door onderhoud voor de eerste  15  à 20 jaar  te contracteren  en door rekening  te houden met aansluitende  verkoop aan bewoners of beleggers,  waarmee wordt afgeweken van de uitgangspunten achter  de genormeerde bedrijfswaarde, zoals 50 jarige exploitatie en genormeerde onderhoudsbedragen. Dit betekent dat de woning na 15 of 20 jaar  wordt onttrokken  aan de sociale voorraad. Bij de Prachtwoningen van Woonbron Rotterdam  levert de gemeente grond voor een sociale prijs, maar  bij verkoop van de huurwoning zal de corporatie het verschil tussen  de sociale en marktgrondprijs aan de gemeente afdragen.

In een studie  in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is berekend bij welke investeringskosten en onderhouds- en bedrijfslasten   een rendabele sociale huurwoning voor € 675 mogelijk is (Fakton, 2014). De werkelijke kosten van projecten in de benchmark www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl liggen gemiddeld ruim 30 procent hoger dan in deze studie. De spreiding van kosten tussen  corporaties en projecten is groot. In de benchmark  zijn voorbeelden van projecten op het benodigde investeringsniveau (dus -30 procent lager dan gemiddeld). Verschillende recente projecten met EPC 0,4 in de prijsklasse tussen € 600  en € 710 hebben een eigen bedrijfswaarde die dicht bij nul ligt.

Uitdagingen voor de komende jaren

De komende jaren  staan  de corporaties voor grote uitdagingen: extra  investeringen  in verduur zaming  van de voorraad  en aanpassing  aan de behoef ten van aandachtsgroepen zoals ouderen met zorgbehoef te. Deze opgaven moeten worden gerealiseerd binnen het kader  van de nieuwe Woning wet, waarin de passend- heidsnorm wordt geherintroduceerd en de liberalisatiegrens drie jaar  wordt bevroren, waardoor  de huurinkomsten worden begrensd. Gegeven dit  spanningsveld is beperking van de investerings- en exploitatiekosten een logische keuze.

Duurzaamheid

Verbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld  via het concept van nul-op-de-meter (project energiesprong),  moet worden afgewogen tegen sloop en nieuwbouw.  Deze keuze  speelt  o.a. bij de eengezinswoningen en appartementengebouwen uit de jaren  50 en 60. Vanaf  1  januari 2015 geldt voor nieuwbouw een minimum eis van EPC 0,4. De voorraad  zal in 2021 gemiddeld een B-label moeten hebben, en nieuwbouwwoningen zullen volgens Europese verplichtingen vanaf 31 december 2020  bijna energieneutraal moeten zijn.

De extra  investering voor een bijna energieneutrale nieuwe woning wordt bij de huidige stand van de techniek geschat op € 5.000 tot €  15.000.  Hoewel  de energieprestatie  op grond van het woningwaarderingsstelsel een hogere huur mogelijk maakt, is deze investering voor corporaties nog niet rendabel. De businesscase wordt mogelijk rendabel als de lagere energielasten daarin betrokken kunnen worden. De verwachting is dat de eis van (bijna) energieneutraliteit innovatie zal uitlokken waardoor  de totale kosten over de gehele levensduur zullen dalen.

Herinvoering van de passendheidsnorm

De herinvoering van de passendheidsnorm in de nieuwe Woningwet vraagt om scherpe keuzes van corporaties. Hoewel de totale bestaande voorraad  voldoende groot is om de doelgroep te huisvesten, kan op lokaal niveau behoefte bestaan aan nieuwbouw. Aan de hand van de lokale situatie kunnen corporaties afspraken  maken met de gemeente en huurdersorganisaties over de mix van nieuwbouw en renovatie die nodig is om de doelgroep te kunnen huisvesten. Gemeentelijke grondprijzen en kaders  voor gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld parkeren  en welstand) die van invloed zijn op bouwkosten, kunnen bij deze afspraken  worden betrokken.

Bij een huur  van €  600  kan  – bij gelijke  rentabiliteit – ruim €  20.000  minder  worden geïnvesteerd  dan bij een huur  op de liberalisatiegrens.  Corporaties  die nieuwbouw  willen  realiseren voor €  600  kunnen   – voor zover  hun vermogenspositie  dit  toelaat – een onrendabele top accepteren en meer inkomsten proberen te genereren uit de voorraad. Door kostenreductie bij nieuwbouw en in het voorraadbeheer  wordt de haalbaarheid van nieuwbouw vergroot.

Tot slot

De afgelopen jaren  werd veel sociale nieuwbouw ontwikkeld in het prijssegment tussen € 600  en € 710. In veel regio’s is de vraag naar  woningen met een huur in de prijsklasse boven € 600  klein. De herinvoering van de passendheidsnorm vergroot de urgentie om te blijven zoeken naar  optimalisatie van het ontwikkel- en beheerproces, zodat de kosten verder  verlaagd worden en een rendabele woning met een huur onder € 600 binnen bereik komt. Daarbij zou het accent niet moeten liggen op minder oppervlak en kwaliteit, maar  op meer value for money door professioneel opdrachtgeverschap  en efficiënt beheer. Veel corporaties zijn bezig onderhouds- en personeelslasten te verlagen. Een verdere verlaging van de stichtingskosten is mogelijk als corporaties gezamenlijk met hun schaal en inkoopkracht de bouwsector stimuleren om met behulp van nieuwe technologie het bouwproces verder  te industrialiseren. Op termijn zullen corporaties dan niet meer zelf hoeven te ontwikkelen maar  industrieel gefabriceerde woningen kunnen inkopen.

Om innovatie te stimuleren hebben het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Almere het Woningbouwatelier opgericht als werkplaats voor innovaties in de woningbouw in bijvoorbeeld plattegrond, bouwtechniek en exploitatie. De gemeente Almere zoekt marktpartijen die goedkope huurwoningen willen financieren, bouwen en exploiteren. Uitgangspunt daarbij is dat de woonlasten, inclusief energiekosten, niet uitkomen boven de € 550 per maand.

Overheid, toezichthouder en WSW stellen geen eisen aan kostendekkendheid van projecten; dit is een bedrijfsmatige afweging van de corporatie zelf. De toezichthouder en het WSW beoordelen vooral de kasstromen  en solvabiliteit op corporatieniveau.

De bewustwording binnen de sector dat over de besteding van maatschappelijk gebonden corporatievermogen verantwoording moet worden afgelegd neemt toe. Daarbij hoort een transparante besluitvorming over investeringsbeslissingen. De nieuwe Woningwet bevordert  daarom het betrekken van belanghebbenden zoals bewonersorganisaties en gemeenten bij investeringsbeslissingen. Experimenten van de corporatiesector met onder meer de Aedes benchmark  en de Aedes-transparantietool illustreren dat corporaties zich maatschappelijk verantwoorden over hun prestaties.

Bronvermelding

ABF Research, Volkshuisvestelijke prestaties woning- corporaties 2014-2018, september 2014, geraadpleegd op  22 april 20-15 http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/rapporten/

2014/09/01/rapport-volkshuisvestelijke-voornemens- woningcorporaties-2014-2018/rapport-volkshuisvestelijke- voornemens-woningcorporaties-2014-2018.pdf blz. 23

CFV, Sectorbeeld 2014, 1 december 2014 , geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.cfvpublicaties.nl/FbContent.ashx/pub_1001/Downloads/Sectorbeeld_2014.pdf , blz. 18

Fakton, De rendabele sociale huurwoning, juli 2014, geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.rijksoverheid. nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2014/08/27/ de-rendabele-sociale-huurwoning.html , blz. 9

IJKX/Rigo Luijkx, Rendabel sociaal bouwen, 10 juli

2014   geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/ rapporten/2014/08/28/rendabel-sociaal-bouwen/ rendabel-sociaal-bouwen-2.pdf , blz. 8

RIGO Research en Advies   Onrendabele nieuwbouw Investeringen in de sociale huursector, januari 2011, geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.rigo.nl/nl-NL/Publicaties/Publicatie/_p/itemID/2360/Onrendabele- nieuwbouw-in-de-sociale-huursector.aspx, blz 25

Mail the editors