Huurprijsbescherming middeninkomens ongewenst

Editie: 29 - Artificial Intelligence in the Built Environment

Published on: 24 mei 2022

---

Middeninkomens

Laten we eerst eens kijken wat precies verstaan wordt onder de doelgroep ‘middeninkomens’ en wat een voor hen maximaal betaalbare huur is. Het Planbureau voor de leefomgeving definieert middeninkomens als huishoudens met een inkomen tussen de toewijzingsgrens voor de sociale sector en ongeveer anderhalf keer modaal (Planbureau voor de leefomgeving, 2020). Voor het jaar 2022 betreft dat huishoudens met een belastbaar inkomen tussen de € 40.765 (Aedes, 2021) en de € 57.750 (Centraal Planbureau, 2022). Als we de inkomensgrenzen van de door het Ministerie van BZK aangehouden categorieën voor de middeninkomens aanhouden (Ollongren, 2019), dan zijn die anno nu als volgt:

 

• lage middeninkomens: € 40.765 tot € 45.542
• midden-middeninkomens: € 45.543 tot € 51.911
• hoge middeninkomens: € 51.912 tot € 57.750

 

Om een beeld te krijgen bij wat voor huishoudens tot de middeninkomens behoren: het betreft dan inderdaad de politieagent, de leraar en verpleegkundige waar in de media vaak aan gerefereerd wordt (Baggerman, 2021; DUIC, 2022). Volgens onderzoek van EW en Berenschot vallen huishoudens met deze beroepen grotendeels in de bovengenoemde categorieën middeninkomens (Deijkers, 2021). Alleen de beginnende en alleenstaande politieagent, leraar en verpleegkundige hebben een salaris dat onder de grens van de lage middeninkomens ligt. Zij behoren daarmee tot de primaire doelgroep van woningcorporaties en kunnen terugvallen op huisvesting in de sociale huursector.

Naast een differentiatie naar inkomen zijn de middeninkomens ook te differentiëren naar samenstelling van het huishouden. De uitgaven van een-, twee- en meerpersoonshuishoudens verschillen immers van elkaar en daarmee verschilt ook de maximaal te betalen huur per type huishouden. Het Nibud heeft huur-inkomenstabellen en een online huurwijzer beschikbaar op basis waarvan de maximaal betaalbare huur voor diverse huishoudtypen inzichtelijk wordt (Nibud, 2022; Nibud Huurwijzer, z.d.). Wanneer voor het meerpersoonshuishouden wordt uitgegaan van vier personen, dan ontstaat er zicht op de maximaal betaalbare huurprijzen voor middeninkomens (zie Tabel 1). De range in de cellen komt naar voren door te variëren op leeftijd en inkomen.

 

	1-persoonshh.	2-persoonshh.	meerpersoonshh.
Laag-middeninkomen	€ 1.200 – € 1.400	€ 1.100 – € 1.300	€ 1.100 – € 1.300
Midden-middeninkomen	€ 1.400 – € 1.600	€ 1.300 – € 1.600	€ 1.300 – € 1.600
Hoog-middeninkomen	€ 1.600 – € 1.800	€ 1.600 – € 1.800	€ 1.600 – € 1.700

Tabel 1. Maximaal betaalbare huurprijzen middeninkomens

 

De uitkomsten van de analyse in Tabel 1 zijn in lijn met de bevindingen in de jaarrapportage Staat van de Woningmarkt 2021 waarin over middeninkomens wordt gezegd “Als deze huishoudens een huurwoning in het middensegment zoeken, is de bestedingsruimte dus niet de belemmerende factor.” (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2021a).

Dit weerspreekt het sentiment dat de middeninkomens geen vrijesector huurwoning kunnen betalen, zoals bijvoorbeeld verwoord door Baggerman (2021) en De Woonbond (2022). Op basis van de uitgevoerde analyse kan geconcludeerd worden dat middeninkomens in staat zijn om een huurprijs tussen de € 1.100 en € 1.800 per maand te betalen.

 

Middenhuurwoningen

Er is geen eenduidige definitie van ‘middenhuurwoningen’. Er zijn wel twee benaderingswijzen, een vanuit het huurprijsniveau en een vanuit het vastgoedtype. Vanuit het huurprijsniveau wordt veelal de prijsrange vanaf de liberalisatiegrens van € 763 tot € 1.000 per maand aangehouden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2021b). Een vorm van huurprijsbescherming om middenhuurwoningen in deze prijsrange te behouden wordt omarmd door de huurdersorganisaties (De Woonbond, 2021; Federatie Huurders Commerciële Sector, 2022).

Vanuit het woningtype bezien biedt de Woonstandaard van het Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes een mooi handvat om middenhuurwoningen te duiden. De Product-Markt-Combinaties (PMC’s) nummer 5 en nummer 10 worden in De Woonstandaard getypeerd als vrijesector huurwoningen (Netwerk Conceptueel Bouwen & Aedes, 2021). PMC 5 betreft een grondgebonden woning met een minimaal woonoppervlak van 90m2 en lijkt daarmee goed geschikt voor huisvesting van meerpersoonshuishoudens. PMC 10 betreft een gestapelde woning met een minimaal woonoppervlak van 72m2 en lijkt daarmee goed geschikt voor huisvesting van een- of tweepersoonshuishoudens. Om van deze type woningen de minimaal benodigde huurprijs vanuit beleggersperspectief te kunnen berekenen is het van belang zicht te hebben op zowel de investeringskosten als de rendementseis.

De investeringskosten worden in hoofdlijn gevormd door de grondkosten, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de BTW. Als grondkosten is een gemiddelde kavelprijs van € 50.000 exclusief BTW voor een grondgebonden woning aangehouden en € 30.000 exclusief BTW voor een gestapelde woning (iTX BouwConsult B.V., z.d.; Triami Media, z.d.; Vastgoedmarkt, 2019). Voor de bouwkosten is aansluiting gezocht bij de kengetallen van het Bouwkostenkompas (IGG Bouweconomie, z.d.). Voor de bijkomende kosten (ontwerpkosten, Algemene Kosten en Winst & Risico ontwikkelaar) is een percentage van 25% aangehouden. De investeringskosten van de grondgebonden en de gestapelde woning komen daarmee uit op respectievelijk € 267.531 en € 265.698, zoals gespecificeerd weergegeven in Tabel 2.

 

	Grondgebonden	Gestapeld
Gebruiksoppervlak (GO)	90 m2	72 m2
Vormfactor GO/BVO	0,76	0,73
Bruto vloeroppervlak (BVO	118 m2	99 m2
Bouwkosten /m2 BVO	€ 1.160	€ 1.532
Grondkosten	€ 50.000	€ 30.000
Bouwkosten	€ 136.880	€ 151.668
Bijkomende kosten	€ 34.220	€ 37.917
BTW	€ 46.431	€ 46.113
Investeringskosten	€ 267.531	€ 265.698

Tabel 2. Investeringskosten middenhuurwoningen

 

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een veelgebruikte methode om het rendement op een vastgoedinvestering aan te geven. Een BAR van 4,0% op woningen in Nederland kan als een reële gemiddelde rendementseis worden gezien (Syntrus Achmea, 2020; Van Bentum, 2021). Wanneer deze rendementseis wordt afgezet tegen de eerder berekende investeringskosten dan ontstaat er zicht op het minimaal benodigde huurniveau wil het voor een belegger interessant zijn om in deze middenhuurwoningen te investeren (zie Tabel 3).

 

	Grondgebonden	Gestapeld
Investeringskosten	€ 267.531	€ 265.698
Bruto aanvangsrendement (BAR)	4,0%	4,0%
Rendabel huurniveau (per maand)	€ 892	€ 886

Tabel 3. Rendabele huurniveaus

 

Conclusie

De wens van de huurdersorganisaties is om de puntengrens – die momenteel geldt voor de huurprijsbescherming in de sociale huursector – door te trekken naar woningen met een huurprijs tot € 1.000 per maand. Het is dan te verwachten dat de kleinste vrijesector huurwoningen (conform de Woonstandaard) een huurprijs krijgen van op of net boven de € 763 per maand. Die huurprijs ligt daarmee ruim € 125 onder het voor beleggers minimaal vereiste huurniveau voor deze woningen. Deze vorm van huurprijsbescherming heeft dan potentieel inderdaad “een enorme negatieve impact op de nieuwbouw-productie van middenhuurwoningen” (IVBN, z.d.) en zal daarmee niet bijdragen aan het wegwerken van het substantiële woningtekort in Nederland.

Daarbij moet ook beseft worden dat in dit artikel is uitgegaan van een gemiddelde grondprijs, bouwprijs en rendementseis. Dit doet onvoldoende recht aan de diversiteit van de verschillende woningmarktregio’s in Nederland, waarbij afwijking van deze gemiddelden eerder regel dan uitzondering zal zijn. In gebieden met hogere kosten (die niet gecompenseerd worden door een lagere rendementseis) zal dat leiden tot minimaal benodigde huurniveaus die substantieel hoger kunnen liggen dan in dit artikel benoemd. Met een navenant nadelig effect op de nieuwbouwproductie.

Huurprijsbescherming voor middeninkomens is vanuit betaalbaarheid niet noodzakelijk en vanuit beleggersperspectief niet gewenst. Het werkelijke probleem zit niet in de betaalbaarheid, maar in de beschikbaarheid van voldoende woningen. De enige manier om dit aanbod te vergroten is het voor beleggers voldoende aantrekkelijk te maken om hierin te (blijven) investeren. Voorwaarde daarbij is wel dat ze een minimaal benodigd rendement kunnen halen. Huurprijsbescherming staat dat in de weg en werkt daarmee averechts voor de huisvesting van middeninkomens.

 

Bronvermelding

Aedes. (2021, november 3). Toewijzingsregels veranderen per 1 januari 2022. Aedes.nl. https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/toewijzingsregels-veranderen-1-januari-2022

Baggerman, K. (2021, 14 juli). Huurprijzen in de vrije sector dalen helemaal niet. Stadszaken.nl. https://stadszaken.nl/artikel/3613/huurprijzen-in-de-vrije-sector-dalen-helemaal-niet

Centraal Planbureau. (2022, maart). CPB Raming 2022. https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Kerngegevens-raming-maart-2022-CEP-2022_0.pdf

Deijkers, R. (2021, 10 juni). Salarissenonderzoek: topjaar op papier. EWmagazine.nl. https://www.ewmagazine.nl/economie/achtergrond/2021/06/wie-verdient-wat-topjaar-op-papier-236781w/

De Woonbond. (2021, 24 september). Minister onderzoekt regulering vrije sector. Nederlandse Woonbond. https://www.woonbond.nl/nieuws/minister-onderzoekt-regulering-vrije-sector

De Woonbond. (2022, 10 maart). Stijgende huurprijzen vrije sector vragen om politiek ingrijpen. Nederlandse Woonbond. https://www.woonbond.nl/nieuws/stijgende-huurprijzen-vrije-sector-vragen-politiek-ingrijpen

DUIC. (2022, 8 februari). Cruciale beroepen gaan in Utrecht voorrang krijgen op de woningmarkt. DUIC.Nl. https://www.duic.nl/algemeen/cruciale-beroepen-gaan-in-utrecht-voorrang-krijgen-op-de-woningmarkt/

Federatie Huurders Commerciële Sector. (2022, 11 januari). Veel onduidelijkheden voor huurders in de commerciële sector in het nieuwe coalitieakkoord. Federatiehcs.nl. https://www.federatiehcs.nl/nieuws/veel-onduidelijkheden-voor-huurders-in-de-commercile-sector-in-het-nieuwe-coalitieakkoord

IGG Bouweconomie. (z.d.). BouwkostenKompas | Homepage. Bouwkostenkompas.nl. Geraadpleegd op 18 april 2022, van https://www.bouwkostenkompas.nl/nl

iTX BouwConsult B.V. (z.d.). Wat kost een kavel. itx-bouwconsult.nl. Geraadpleegd op 18 april 2022, van https://www.itx-bouwconsult.nl/informatie/kavelprijzen#h_4

IVBN. (z.d.). Regulering vrije sector via doortrekken WWS of een WOZ-percentage desastreus voor investeringen. IVBN.nl. Geraadpleegd op 21 april 2022, van https://www.ivbn.nl/actueel-artikel-detail/regulering-vrije-sector-via-doortrekken-wws-of-een-woz-percentage-desastreus-voor-investeringen

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2021b, november 24). Middenhuur. Volkshuisvestingnederland.nl. https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/middenhuur#:%7E:text=Woningbouwimpuls,derde%20tranche%20van%20de%20Woningbouwimpuls.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2021a, juli). Staat van de Woningmarkt Jaarrapportage 2021. https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2021/07/01/rapport-staat-van-de-woningmarkt-2021/Staat+van+de+Woningmarkt+2021.pdf

Netwerk Conceptueel Bouwen & Aedes. (2021, juli). De Woonstandaard – Handleiding voor ordening vraag en aanbod (versie 2.0). https://www.conceptueelbouwen.nl/dewoonstandaard

Nibud. (2022, 23 maart). Woonsector. https://www.nibud.nl/kennis-in-de-praktijk/werkvelden/woonsector/

Nibud Huurwijzer. (z.d.). Huurwijzer.nibud.nl. Geraadpleegd op 7 april 2022, van https://huurwijzer.nibud.nl/#/panel/0

Ollongren, K. H. (2019, 4 juli). Kamerbrief over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt. Rijksoverheid.nl. https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/kamerstukken/2019/07/04/kamerbrief-over-mensen-met-een-middeninkomen-op-de-woningmarkt/kamerbrief-over-mensen-met-een-middeninkomen-op-de-woningmarkt.pdf

Planbureau voor de leefomgeving. (2020, januari). Position Paper – (On)betaalbaar wonen voor middeninkomens (Nr. 4127). https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2020-onbetaalbaar-wonen-voor-middeninkomens-rondetafelbijeenkomst-tweede-kamer-4127.pdf

Syntrus Achmea. (2020, september). Outlook 2021–2023. https://www.syntrus.nl/_cache/syntrus-achmea-vastgoed/media/txkzp99415/Outlook_2021_2023.pdf

Triami Media. (z.d.). Historische inflatie Nederland – historische CPI inflatie Nederland. Geraadpleegd op 18 april 2022, van https://www.inflation.eu/nl/inflatiecijfers/nederland/historische-inflatie/cpi-inflatie-nederland.aspx

Van Bentum, J. (2021, 26 augustus). BAR woningen 4%. Stichting Vastgoeddata. https://stivad.nl/2021/08/26/woningen-3e-kwartaal-2021-bar-4-mediaan-34-min/

Vastgoedmarkt. (2019, 17 juni). Perceel steeds vaker formaat postzegel. Vastgoedmarkt.nl. Geraadpleegd op 18AD, van https://www.vastgoedmarkt.nl/144785/perceel-steeds-vaker-formaat-postzegel

VVD, D66, CDA en ChristenUnie. (2021, december). Coalitieakkoord 2021 – 2025. https://www.kabinetsformatie2021.nl/binaries/kabinetsformatie/documenten/publicaties/2021/12/15/coalitieakkoord-omzien-naar-elkaar-vooruitkijken-naar-de-toekomst/coalitieakkoord-2021-2025.pdf

 

Mail the editors