Hoe wordt de toekomst ontwikkeld in het Hart van de Brainport Regio: KnoopXL
Editie: 32
Published on: 24 februari 2025
Jeffrey Tsang
Eindhoven staat aan de vooravond van een ingrijpende transformatie. De stad groeit hard, en als kloppend hart van de Brainport Regio vervult Eindhoven een centrale rol in technologische innovatie en economische ontwikkeling. Om die groei te ondersteunen, wordt gewerkt aan de multimodale KnoopXL-ontwikkeling, waarin het gebied rondom Eindhoven Centraal wordt herontwikkeld tot een eigentijds, toekomstbestendig stationsgebied (Gemeente Eindhoven, 2020).
De ambitie? Een levendige, duurzame en flexibele hub die Eindhoven niet alleen verbindt met nationale en internationale vervoersnetwerken, maar ook naadloos integreert in de stad. Het doel is om in 2040 ruim 200.000 dagelijkse reizigers te faciliteren (Gemeente Eindhoven, 2019). Dit vraagt om een innovatieve en integrale aanpak, waarin ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en leefbaarheid hand in hand gaan.
KnoopXL: De Lange Termijn Visie
KnoopXL staat symbool voor de ambities van Eindhoven om een toekomstgericht en duurzaam stationsgebied te realiseren die een deel van de omvangrijke groei in de Brainport Regio kan opvangen. Deze visie omvat meer dan alleen mobiliteit; het gaat ook om het ontwikkelen van een aangename verblijfsplek waar mensen kunnen wonen, werken, ontspannen en verblijven. De opgave bestaat o.a. uit het realiseren van ca. 9.000 extra woningen in het gebied. Tegelijkertijd fungeert het stationsgebied als een belangrijk schakelpunt voor de stad, waarmee het barrières opheft en nieuwe verbindingen legt naar diverse cruciale locaties ten behoeve van de innovatieve groei van Eindhoven. Denk hierbij aan de Hightech campus, Brainport Industry Campus en de ASML Campus.
De herontwikkeling van dit gebied wordt gefaseerd aangepakt, met een eerste focus op de zuidzijde van het centraal station Eindhoven. Hier wordt een mix van hoogwaardige gebouwen met woon-, werk- en verblijfsfunctie voorzien, waarbij de gebouwen zoveel als mogelijk verweven worden met het nieuw aan te leggen groen. Het project Lightyards dat ontwikkeld wordt door AM Gebiedsontwikkeling speelt hierin als één van de pioniers binnen de gebiedsontwikkeling van KnoopXL een belangrijke rol.
Lightyards: Spot on Eindhoven
Lightyards, gelegen aan de zuidkant van Eindhoven Centraal betreft, een nieuwbouwontwikkeling die inspeelt op de specifieke behoeften van binnenstedelijke gebieden. Het plan biedt dan ook een mix van (betaalbare) woningen, hotel, een multi-tenant kantoorgebouw en diverse (collectieve) voorzieningen die ontmoeting stimuleren.
De transformatie van KnoopXL en projecten zoals Lightyards brengen onvermijdelijk uitdagingen met zich mee. Het combineren van een hoge dichtheid, betaalbaarheid en duurzaamheid in een complex stedelijk gebied en direct naast het Centraal Station vraagt om creatieve en innovatieve oplossingen.
1. Betaalbaar wonen: Een nodige oplossing voor de toekomst
In een groeiende stad met een sterke economische en technologische ontwikkeling is het essentieel om een evenwichtige mix van woningcategorieën aan te bieden. Ook betaalbare woningen zijn hierbij dus zeer van belang. Een van de belangrijke pijlers van Lightyards is dan ook het creëren van betaalbare woningen. Hierdoor krijgen ook personen met een kleinere portemonnee de kans om op een centrale locatie te wonen en zich verder te ontwikkelen.
Om betaalbaarheid te borgen, is een haalbaar en duurzaam financieel model essentieel. Dit wordt gerealiseerd via de KoopStart-regeling voor koopappartementen en Studio’s en Friendswoningen voor huurappartementen. De KoopStart-regeling maakt het mogelijk om woningen tegen een lagere prijs dan de marktwaarde aan te bieden. Als ontwikkelaar verstrekken wij bij verkoop een korting (minimaal 10%) op de aankoopprijs, waardoor starters en young professionals eenvoudiger in aanmerking komen voor een woning op een dergelijke plek en tevens makkelijker een hypotheek kunnen verkrijgen bij hun eerste woning. Zo worden woningen met een marktwaarde van maximale €525.000 verkocht voor onder de €405.000. Dit maakt de woning dan ook toegankelijker voor twee beginnende starters. Bij een toekomstige verkoop wordt het voorgeschoten bedrag terugbetaald, en eventuele overwaarde wordt gedeeld tussen de koper en de ontwikkelaar.
Daarnaast biedt Lightyards, door een goed programma en een innovatief woonconcept (Friendswoningen) een antwoord op de krapte in de huursector (Platform 31, 2020). Om een breder publiek in aanmerking te laten komen voor een huurwoning in het hart van de stad, wordt binnen het huurprogramma een groot aantal Friendswoningen gerealiseerd. Dit woonconcept biedt twee huurders de mogelijkheid om samen een appartement te delen tegen een huurprijs die per persoon onder de betaalbaarheidsgrens blijft. Bewoners, zoals vrienden, studiegenoten, familieleden of zelfs collega’s, delen per appartement faciliteiten zoals de woonkamer, keuken en buitenruimte. Hierdoor worden de kosten gedrukt, terwijl bewoners toch kunnen genieten van een ruim en volwaardig appartement in het hart van Eindhoven.
2. Duurzaamheid als basis
Lightyards zet sterk in op duurzaamheid. Naast energiezuinige installaties en hoogwaardige isolatiematerialen, wordt in het ontwerp expliciet rekening gehouden met groenvoorzieningen en biodiversiteit. Zo wordt er ca. 2.400 m² aan nieuwe groenvoorzieningen geïntegreerd in het plan en worden specifieke maatregelen getroffen om de leefomgeving van de flora en fauna, zoals o.a. de huismus te verbeteren. Ondanks de hoge dichtheid in het gebied streven we niet alleen naar het behoud, maar juist naar de uitbreiding van groen in de stedelijke omgeving. Hiermee wordt de biodiversiteit versterkt en ontstaat een aangename leefomgeving voor toekomstige bewoners. Groen draagt immers zeer positief bij aan het geluk van de bewoners/ gebruikers.
Een specifieke uitdaging binnen Lightyards was de realisatie van twee woontorens op een locatie die, volgens een ecologische quickscan, een functioneel leefgebied voor de huismus bleek te zijn. Dit vereiste mitigerende maatregelen om een verantwoorde overgang van de oude naar de nieuwe situatie te waarborgen. In nauwe samenwerking met de gemeente Eindhoven is een alternatieve locatie van 145 m² gekozen, waar extra groenvoorzieningen zijn aangelegd op bestaande verharde ondergrond. Gedurende de bouwperiode wordt dit gebied actief beheerd en onderhouden als tijdelijke leefomgeving voor de lokale fauna. Hierdoor wordt ook tijdens de bouwwerkzaamheden, bijgedragen aan het behoud en de versterking van de stedelijke natuur.
3. Een dynamische markt: Invloed van economische ontwikkelingen
De vastgoedmarkt is sterk afhankelijk van economische omstandigheden. In een periode van economische groei verlopen ontwikkelprocessen doorgaans soepel, met stabiele financieringsmogelijkheden en een gunstige afzetmarkt voor zowel koop- als huurwoningen. Echter, wanneer de economie afzwakt en factoren zoals rentestijgingen door inflatie invloed uitoefenen, kunnen zelfs kleine verschuivingen significante consequenties hebben voor de haalbaarheid van een project. Een belangrijke maatstaf die institutionele beleggers hanteren als rendementseis voor hun exploitatie is het Bruto Aanvangsrendement (BAR). De BAR geeft het rendement weer door de jaarlijkse huurinstroom te delen door de totale investering in het vastgoed. Een stijging van de BAR, doorgaans als gevolg van hogere rentes, heeft een significante impact op de waarde van vastgoed. Dit komt doordat een hogere rendementseis leidt tot een lagere waardering van het object. Zo lag de BAR in 2020 rond de 3,8-4%, maar steeg deze in 2023 door de oplopende rente naar 5-5,2% (Cushman & Wakefield, 2023). Dit resulteerde dat de geprognotiseerde opbrengsten van projecten ook bijgesteld moesten worden door deze hoge stijging. In de figuur hieronder is te zien wat de impact is van één procentuele wijziging in de BAR, namelijk een daling van 20% in je vastgoedwaarde.
Figuur 1. Impact van 1% verschil in de BAR
In de fase dat de 192 huurwoningen in Highlight (hoogste woontoren binnen Lightyards) verkocht werden aan een belegger, bevond de beleggersmarkt zich in een zeer lastige fase. De rente was fors gestegen, er was behoorlijke onzekerheid omtrent het rijksbeleid i.r.t. de Wet Betaalbare Huur, bouwkosten bleven doorstijgen, etc. Al deze zaken bij elkaar zorgden ervoor dat (institutionele) beleggers/ investeerders terughoudend waren met nieuwe investeringen. Ondanks de enorme vraag naar nieuwe woningen, zorgde deze complexe situatie voor onzekerheid bij de verkoop.
Dit illustreert hoe economische schommelingen direct invloed hebben op grote gebiedsontwikkelingen en daarmee er ook voor kunnen zorgen dat er ondanks de enorme vraag, geen woningen worden toegevoegd.
Voor gebiedsontwikkelingen zoals KnoopXL is het dan ook cruciaal om veerkrachtig om te kunnen gaan met deze marktdynamiek. In tijden van economische onzekerheid is het van belang om met alle stakeholders – waaronder gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en bouwpartners – te zoeken naar alternatieve financieringsmogelijkheden en andere innovatieve oplossingen. Voor Lightyards waren de Start Bouw Impuls subsidie van het Rijk en de lokale betrokkenheid van Investe als koper van Highlight enkele doorslaggevende factoren. Dankzij deze financiële stimulans vanuit de overheid en het absolute geloof in deze locatie vanuit de koper van Highlight, kon het project ondanks de moeilijke marktomstandigheden doorgang vinden en worden er in totaliteit 242 woningen in de Eindhovense binnenstad toegevoegd.
Over de auteur: Jeffrey Tsang
| Jeffrey Tsang is projectontwikkelaar bij AM Gebiedsontwikkeling en actief in de provincie Noord-Brabant. Hij richt zich op de ontwikkeling van woningbouwprojecten met een duidelijke meerwaarde voor de gebruiker. Binnen AM is hij nauw betrokken bij de herontwikkeling van KnoopXL, waarbij hij zich specifiek richt op het project Lightyards aan de zuidzijde van het station. Hier zet hij de eerste concrete stappen in de realisatie van de lange termijn visie voor het gebied. Met zijn expertise in binnenstedelijke herstructurering navigeert hij door de complexe uitdagingen en kansen die deze ontwikkelingen met zich meebrengen. |  |
Referenties
Duivenvoorden, A. (2020, 21 september). Friends Wonen: vriendschappelijk samenwonen in één appartement. Platform31. Geraadpleegd van https://www.platform31.nl/artikelen/friends-wonen-vriendschappelijk-samenwonen-in-een-appartement/
Gemeente Eindhoven. (2020). Omgevingsvisie gemeente Eindhoven. Gemeente Eindhoven.
Gemeente Eindhoven. (2019). Ontwikkelperspectief Multimodale Knoop Eindhoven XL. Gemeente Eindhoven.
Mail the editors