Het belang van buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt
Editie: 31 - Global vs. Local
Published on: 07 juli 2024
Volgens Hanrath was 2023, met name voor private investeerders, een heel interessant en uitdagend jaar: ‘Het belangrijkste waren de renteontwikkelingen, iets wat niet alleen voor een bankier maar ook voor een vastgoedbelegger van belang is.’ Sinds Hanrath begon met werken was hij gewend dat de rente bleef dalen en zelfs negatief werd. Na het keerpunt in 2022 stegen de rentes flink, zelfs tot een 5-jaars van 3,5% halverwege 2023 (CBRE, 2024). Na de vraag aan Hanrath of dit door Corona kwam, schudt hij zijn hoofd ontkennend. ‘Het begon al voor Corona, toen de ECB veel kapitaal in de economie pompte, o.a. om de inflatie wat omhoog te krijgen (European Central Bank, 2020). Dit werd gevolgd door de enorme impact van de oorlog in Oekraïne, waarna gas-, elektra- en grondstofprijzen omhoogschoten. En ook de verkrapping van de arbeidsmarkt speelde een grote rol.’
Hogere rentes hebben over de hele vastgoedmarkt gezien een gigantische impact. Vastgoed is kapitaalintensief. Een klant wil het liefst niet enkel eigen geld inleggen en wil dus graag een lening ophalen bij een financier. Als de leningen duurder worden gebeurt er simpelweg minder op de markt. Dit weerspiegelt zich ook in de cijfers; in het eerste halfjaar van 2023 was er op de commerciële vastgoedmarkt 60% minder beleggingsvolume dan in 2022 (CBRE, 2023). Om de hogere rente te kunnen terugbetalen, is er een hoger rendement nodig, maar dit hoge rendement blijft uit (Capital Value, 2023). ‘Er moet iets bewegen in zo’n situatie,’ begint Hanrath, ‘de huurprijzen kunnen moeilijk omhoog, dus zullen de waardes moeten dalen om het rendement weer aantrekkelijker te maken. Dit alles zag je volgens Hanrath terug in een statische, afwachtende markt in 2023, met name op het gebied van kantoren, retail en woningen.
Een bestaand fenomeen dat volgens Hanrath, met name in het tweede deel van 2023, meer naar voren kwam was ‘uitponden’. Hierin worden huurwoningen verkocht nadat de huurder het huurcontract heeft opgezegd. Doordat het verhuren van woningen minder interessant wordt voor bepaalde beleggers, verschuift het originele buy-to-let concept naar een buy-to-sell concept. Er zijn diverse redenen waarom het minder interessant wordt om te beleggen in huurwoningen. De meest voorname zijn regelgeving (o.a. wet betaalbare huur), fiscaliteiten (o.a. hogere overdrachtsbelasting en BOX III regelgeving) en de hoge rente. Als er veel huurwoningen worden verkocht zal dit leiden tot een krappere huurmarkt. Volgens verhuur site Pararius leidde dit in 2023 tot een daling van 15,6% van beschikbare woningen in de vrije sector, met daarbovenop als gevolg een 8,5% stijging van vrije sector huurprijzen (gemiddelde vierkantemeterprijs) (Pararius, 2024). ‘Wat we nu meer zien gebeuren is dat waar men normaal gesproken een portefeuille kocht om door te verhuren, nu steeds meer investeerders besluiten om de huurwoningen uit te ponden.’
Wat betekent dit voor het Nederlandse investeringsklimaat?
Binnen de vastgoedwereld zijn er verschillende assets die banken kunnen financieren, zoals kantoren, winkels of huurwoningen. Banken financieren huurwoningen nog steeds erg graag, zowel sociaal/betaalbare als vrije sector huurwoningen. De vraag naar woningen blijft heel groot, dit maakt de woningmarkt een stabielere markt dan bijvoorbeeld de kantorenmarkt. Zowel Nederlandse als internationale financiers zijn wat terughoudend met het investeren in de kantorenmarkt, onder andere omdat de impact van thuis/hybride werken nog niet helemaal duidelijk is. Hetzelfde geldt voor winkels; in 71,9% van de gemeentes daalt het aantal winkels, ook door digitalisering en de impact van corona (CBS, 2023). Wel zien we overigens dat duurzame kantoren veel beter in de markt liggen (Immerzeel, 2024; Vastgoed Journaal, 2023).
Hebben buitenlandse beleggers nu minder interesse in onze woningmarkt?
Dat is deels wel het geval. We kunnen buitenlandse beleggers in twee groepen onderverdelen: (i) buitenlandse investeerders die met eigen vermogen (equity) in projecten stappen en (ii) buitenlandse financiers (banken en verzekeraars). ‘Als bank zien wij beide partijen. We zien hierin dat de eerste groep (de investeerders) op dit moment liever kijken naar andere landen zoals België, Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Ierland of Denemarken.’
Kijk je naar de buitenlandse financiers, dan zijn deze misschien wat voorzichtiger geworden met het verstrekken van leningen, maar ze hebben alsnog veel interesse voor commercieel residentieel vastgoed leningen in Nederland.
Waarom zijn buitenlandse investeerders zo belangrijk?
‘Als we puur naar de woningnood kijken, blijft het belangrijk om buitenlandse investeerders en financiers te trekken.’ Een simpele berekening schetst een duidelijk beeld van dit belang. Als er per jaar 100.000 woningen bijgebouwd moeten worden (er moeten namelijk tot en met 2030 900.000 nieuwe woningen gebouwd worden om de woningnood op te lossen (Ministerie van Algemene Zaken, 2023)), met een gemiddelde nieuwbouw waarde van €450.000 per woning, dan is er €45 miljard per jaar nodig aan cashflow. Stel, 50% hiervan zijn sociale en private huurwoningen, dan betekent dit ongeveer €22,5 miljard per jaar vanuit investeerders. De balans van ING Nederland bestaat uit €200-250 miljard, waarvan maar een deel vastgoed. ‘Met alleen de Nederlandse grootbanken red je deze optelsom niet. Je zal daarom buitenlandse investeerders nodig hebben.’
Na de vraag wat er voor de buitenlandse investeerders het beste kan veranderen om de Nederlandse markt aantrekkelijker voor ze te maken, antwoordt Edo: ‘Er zijn meerdere factoren. Vanuit ING is er het bankenrapport uit 2022. Daar staan eigenlijk alle adviezen in vanuit de bank(en) hoe je de woningnood zou kunnen verminderen. In dit rapport ligt de focus meer op stimuleren in plaats van reguleren. Als je buitenlandse investeerders wilt trekken, dan is een stabiel en duidelijk overheidsbeleid het meest belangrijk.’ Kapitaal is mobiel. Als wij als land minder aantrekkelijk zijn, vermindert het beschikbare kapitaal. Terwijl we voor (nieuw) vastgoed juist meer kapitaal nodig hebben. Je ziet wat een startbouwimpuls doet en hoe positief het aanslaat (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2023; EIB, 2024).’
We moeten overigens wel realistisch zijn, in veel Europese landen is sprake van woningnood. Elk land heeft hier een andere kijk op en oplossing voor (Eurofound, 2023). Het is lastig om het echt op te lossen, hopelijk kunnen we de nood wel wat verminderen.
Afsluitend benadrukt Hanrath dat we de woningnood in ieder geval een beetje kunnen verminderen door buitenlandse kapitaalverstrekkers naar Nederland te halen. Er zijn verschillende factoren die hier een rol in mee kunnen spelen, en duurzaamheid is daar een grote factor in. ‘Duurzaamheid is tegenwoordig enorm belangrijk voor de (buitenlandse) beleggers. Nieuwbouwwoningen met goede labels doen het een stuk beter op de financieringsmarkt dan minder duurzame panden. Niet-duurzame panden zijn simpelweg moeilijker te financieren en door te verkopen aan andere partijen.’
Welke rol heeft ING in het verduurzamingsproces van Nederland?
Duurzaamheid staat heel hoog in het vaandel van ING. ‘Sinds 2017 zijn we binnen ING REF begonnen met onze duurzaamheidsstrategie, iets waarin wij, denk ik, net een stapje voor lopen op andere financiers. Het begon met verplichte C-labels op alle kantoren. Daarnaast zie je het terug in de ambitie om Paris-Proof te zijn in 2045. Als eerste stap daarin hebben we een brief gestuurd naar al onze klanten, waarin wij aangeven dat wij ernaar streven dat alle onderpanden per 2030 een A-label hebben. Uiteraard zijn er diverse uitzonderingen mogelijk, maar dan willen we wel een plan van aanpak ontvangen. Als bank heb je een enorme maatschappelijke verantwoordelijkheid om wat jij financiert in goede banen te leiden, zodat het een positief effect heeft op de samenleving.’
We zien dat duurzaamheid steeds meer een “business case” wordt. Vastgoed heeft minder risico als het duurzaam. Het is beter verhuurbaar en beter te financieren (via beleggers), er zijn simpelweg meer voordelen aan verduurzaming dan nadelen. ‘Dit gaat niet zonder slag of stoot. Vanuit de EU moeten grote corporates steeds meer gaan rapporteren op uniforme wijze, beter bekend als het Corporate Sustainability Reportive Directive.’ vertelt Hanrath. ‘Van potentiële politieke veranderingen in Nederland t.a.v. duurzaamheid zullen wij als ING relatief weinig merken. Wij werken namelijk voornamelijk o.b.v. onze eigen strategie. Natuurlijk is de vastgoedmarkt wel onderhevig aan de politieke dynamiek en dat raakt zo indirect ook onze handelspositie. Hierbij speelt de lange termijnvisie voor klanten een enorme rol. Want je moet proberen verder te kijken dan de huidige politiek en soms zelfs naar de politiek dáárna. Je financiert gemiddeld rond de 5 tot 7 jaar, maar na 7 jaar moet ook iemand jouw lening gaan herfinancieren.’
‘Een vastgoedbelegger denkt steeds meer na over duurzaamheid, maar de bank en overheid hebben hier wel een kleine rol in.’Hanrath benadrukt de rol die een gezonde regulering hierin kan spelen. Vanuit ING Research geven ze aan dat het komende halfjaar (tot half 2024) de rentes nog wat verder dalen. Dit zal zorgen dat projecten makkelijker rond te rekenen vallen en meer transacties zullen plaatsvinden op woningen, kantoren en logistiek. Dit is een positief signaal naar het herstel van de vastgoedmarkt.
Over de auteur: Edo Hanrath
| Na International Business te hebben gestudeerd in Maastricht startte Hanrath zijn carrière in Finance. Na enkele jaren bij de internationale bank van ING gewerkt te hebben, ontdekte Hanrath een liefde voor vastgoed. Hanrath is toen bij ING Real Estate Finance begonnen, de afdeling binnen ING die vastgoedleningen verstrekt aan private vastgoed beleggers in Nederland. Binnen ING REF is hij als lead van het Center of Expertise team verantwoordelijk voor onderwerpen zoals distributie en syndicatie van leningen, duurzaamheid, innovatie, marketing en communicatie. |  |
Referenties
Capital Value. (19 december 2023). Transactievolume woningbeleggingsmarkt daalt met 51 procent in 2023. Verkregen via: https://www.capitalvalue.nl/nieuws/transactievolume-woningbeleggingsmarkt-daalt-met-51-procent-in-2023
CBRE. (2023, 13 juli). Mid Year market outlook 2023. https://www.cbre.nl/insights/reports/mid-year-real-estate-market-outlook-2023
CBRE. (2024, januari). Real Estate Market Outlook 2024: Financieringsmarkt. Verkregen via: https://www.cbre.nl/insights/books/nl-real-estate-market-outlook-2024/financieringsmarkt
Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023, 9 mei). Minder winkels in 2023. Centraal Bureau Voor de Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/19/minder-winkels-in-2023
EIB. (2024, 5 maart). Stimuleringsmaatregelen woningbouw – EIB. https://www.eib.nl/publicaties/stimuleringsmaatregelen-woningbouw/
Eurofound (2023, 30 mei). Unaffordable and inadequate housing in Europe. https://www.eurofound.europa.eu/en/publications/2023/unaffordable-and-inadequate-housing-europe
European Central Bank. (2020, 7 mei). ECB Annual Report 2019. https://www.ecb.europa.eu/pub/annual/html/ar2019~c199d3633e.nl.html
Immerzeel, B. (2024, januari). Kantorensector 2024: “Kansen bij duurzame en goed bereikbare kantoren”. Vastgoedmarkt. https://www.vastgoedmarkt.nl/188612/kantorensector-2024-kansen-bij-duurzame-en-goed-bereikbare-kantoren
INGResearch (2024).
Ministerie van Algemene Zaken. (2023, 24 juli). 900.000 nieuwe woningen om aan groeiende vraag te voldoen. Volkshuisvesting | Rijksoverheid.nl. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/volkshuisvesting/nieuwe-woningen
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2023, 20 november). Startbouwimpuls. Home | Volkshuisvesting Nederland. https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/startbouwimpuls
Pararius (2024, januari). Aanbod vrije sector verder uitgedund, huurprijzen gestegen. https://www.pararius.nl/nieuws/aanbod-vrije-sector-verder-uitgedund-huurprijzen-gestegen#:~:text=Wederom%20meer%20huuraanbod%20richting%20koopmarkt%20verdwenen&text=De%20gemiddelde%20vierkantemeterprijs%20van%20een,per%20maand%2C%20meldt%20woningplatform%20Pararius.
Vastgoed Journaal (2023, mei). De invloed van duurzaamheid op de waarde van kantoorgebouwen. https://vastgoedjournaal.nl/news/59575/de-invloed-van-duurzaamheid-op-de-waarde-van-kantoorgebouwen#:~:text=Verhuurders%20hebben%20ook%20baat%20bij,en%20voor%20de%20gehele%20vastgoedmarkt.
[1] IRS-rente, ook wel bekend als renteswap, wordt in het algemeen gebruikt om renterisico’s te beheersen of om te speculeren op ontwikkelingen in de rentstand. Bij een renteswap ruilen partijen rentebetalingen uit gedurende een vooraf bepaalde looptijd.
Mail the editors
