Geen verlies gaat boven enige winst – Een interview met Maarten de Gruyter

Editie: 31 - Global vs. Local

Published on: 07 juli 2024

---

De huidige markt in NL en omstreken

S: Hoe gaat het nu in de Nederlandse markt, met de hoge bouwkosten en vele regels met betrekking tot binnenstedelijke ontwikkelingen. Merk je dat deze projecten weer op stoom komen na de mindere periode tijdens de Covid-19 epidemie?

M: Je ziet eigenlijk dat het nog steeds heel moeilijk is. Het wordt dan ook regelmatig een “perfect storm” genoemd, waarbij je aan de ene kant door de inflatie en de oorlog in Oekraïne hoge bouw- en materiaalkosten hebt, aan de andere kant de rente die omhoog is gegaan waardoor de beleggers minder gaan betalen en daar bovenop nog de stapeling van ambities vanuit lokale overheden, dan krijg je eigenlijk een soort mix die bijna ieder project onmogelijk maakt.

S: Jullie ontwikkelen eigenlijk alleen maar binnen Nederland, zie jij dan ook grote verschillen tussen Boelens de Gruyter en ontwikkelaars die ook internationale projecten doen?

M: Nee, ik denk eigenlijk dat de meeste grote Nederlandse ontwikkelaren ook alleen in Nederland opereren. Je hebt natuurlijk nog grote bouwbedrijven die ook in het buitenland bouwden, maar die zijn daar ook allemaal van teruggekomen. Bijvoorbeeld Edge zit wel in het buitenland, maar ik heb begrepen dat dat ook geen financieel succes is geweest. Ik denk dan ook dat het heel moeilijk is om in het buitenland succesvol te zijn, want ons vak is zo gefocust het hebben van lokale kennis. Dit gaat om de overheden goed kennen maar ook de lokale regelgeving exact kennen. Het is dus een hele lastige branche om van locaties te wisselen. Het is al lastig zat om in een nieuwe stad iets te beginnen, laat staan om iets in een ander land te gaan doen.

Ik denk dan ook dat er genoeg kansen zijn. Het is natuurlijk wel leuk om te onderzoeken of het zou lukken in het buitenland, maar het heeft pas zin als wij denken dat er in Nederland niets meer te doen is, wat natuurlijk absoluut niet het geval is. Het ontwikkelen wordt namelijk voor iedereen momenteel zo lastig gemaakt dat er in Nederland nog genoeg werk is voor ons.

S: Je doelt hiermee denk ik vooral ook op de ambities van lokale overheden, zijn er dan ook nog steden waar je nu je niet meer durft te ontwikkelen?

M: Nee, dat niet. Maar eigenlijk zie je de genoemde problemen bijna in iedere gemeente. Amsterdam is bijvoorbeeld als een van de eerste begonnen met de eisen van 40/40/20; 40% sociale huur, 40% midden en 20% vrije sector (Gemeente Amsterdam, 2017). Waarbij dus 80% van de nieuwe woningen gereguleerd zijn. Dat hebben daarna bijna alle steden en dorpen overgenomen. De meeste mensen denken ook dat het heel goed is dat gemeenten dat doen, maar het resultaat is dat heel veel projecten niet meer haalbaar zijn. Het is daarentegen niet alleen die 40/40/20, het is een stapeling van alle regels. En daar komen nog de macro-economische problemen van dit moment achteraan. Maar gemeentes moeten keuzes maken, wat wil ik in dit project? Wil ik dat het een heel sociaal project wordt, of wil ik hoogwaardige architectuur, of wil ik extreem duurzaam? Ik heb op een gegeven moment gezegd, mijn kinderen krijgen ook niet alles wat ze op hun verlanglijstje hebben gezet. Je moet dus ergens keuzes maken, en dat doen gemeentes niet. Het begint daarentegen nu wel een beetje te draaien, zo heb je bijvoorbeeld Reinier van Danze, D66 wethouder in Amsterdam, waar ik eerder 8 jaar lang Groen-Links en SP op dit dossier had. Waar de oude wethouders zorgden voor slechte samenwerking met marktpartijen, is er met Reinier eindelijk iemand gekomen die wel met de markt in contact komt en ook een stuk pragmatischer is. Zo begrijpt hij dat als hij aan alle eisen blijft vasthouden, er helemaal niets gaat komen.

R: Valt er iets te zeggen over de verschillen bij landen, met name in west Europa, met betrekking tot de vastgoedmarkt gezien ieder land natuurlijk vrijwel dezelfde problemen met betrekking tot de bouw- en materiaalkosten heeft?

M: De problematiek zit hem er natuurlijk niet alleen in dat de bouwkosten overal inderdaad duurder zijn geworden, maar ook dat de vraag naar woningen per land verschilt. Het voordeel, maar ook het nadeel wat we hier in Nederland hebben, is dat er een hele hoge vraag is. Die is ook niet voor niets ontstaan. Wat je wel heel goed kan zien, is dat landen als Duitsland, met Berlijn, die extreme regulering hadden, er nu wel allemaal van terug aan het komen zijn.

R: Wat vind je ervan dat ons kabinet nu de regulering wil invoeren die in Berlijn gefaald is, en wat vanuit de wetenschappelijke kant van de markt, ook afgeraden wordt?

M: Dat is natuurlijk hetzelfde als toen Hugo de Jonge anderhalf jaar geleden begonnen is met plannen voor regulering. Toen hebben alle belangenverenigingen voor ontwikkelaars, beleggers en andere partijen uit de branche al aangegeven dat we dat niet moesten doen. Het systeem is natuurlijk simpel. Hugo zegt dat de oplossing meer woningen is, maar in de tussentijd moet wat we nu al hebben eerlijk worden verdeeld. Dat klinkt natuurlijk heel mooi, maar als je dat doet met een beleid waardoor op termijn de nieuwe woningen niet meer door gebouwd worden, dan bijt je jezelf zo hard in de staart. Daar heeft iedereen hem voor gewaarschuwd, maar hij zet het gewoon door. Door die regulering zijn er de laatste anderhalf jaar zo veel dingen fout gegaan. De beleggers haken af, maar bijvoorbeeld ook het uitponden gebeurt veel meer. Dat is een hele interessante. De politiek die voor de regulering was zei eigenlijk van, dat uitponden maakt niet uit als mensen hun vastgoed gaan verkopen, want dan komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt. Maar wat gebeurt er nou uiteindelijk, die woningen komen helemaal niet in het marktsegment waar de huurwoning wel voor bedoeld was, maar in een veel hogere klasse (CBRE, 2024). Uiteindelijk hebben die maatregelen dus op geen enkel punt die groep geholpen waar ze voor ingelast waren, en dat is natuurlijk bizar.

R: Wat vind je dan van zo een nieuwe bouwimpuls die er nu doorheen is gekomen?

M: Die is hartstikke goed. Wij hebben bijvoorbeeld een project in Bussum die hem heeft gekregen. Ik geloof dat wij een aanvraag voor al onze projecten hebben ingediend, en maar één heeft hem gekregen. Het idee is eigenlijk goed, maar je moet wel weer door heel wat hoepels heen springen om die subsidie te krijgen. Gelukkig gaat dit nog wel vrij snel, we hebben er één toegekend gekregen en dat is afgelopen jaar al gebeurd, dus ik vind dat nog snel voor de Nederlandse overheid. Het interessante is daarentegen, ze hebben hier een paar honderd miljoen voor gereserveerd (Rijksoverheid, 2023), wat zorgde voor een paar miljard aan geldige aanvragen. Eigenlijk, als je echt met iedereen vindt dat je in een crisis zit, moet je dan met een hele generieke, simpele maatregel komen. Een maatregel die je meteen morgen kan invoeren. Een lomp voorbeeld zou zijn, vanaf morgen gaat alle BTW op de bouw eraf voor 2 jaar. Het probleem met de impuls is dat je door te veel hoepels moet en een hoop projecten die nu stil liggen zijn er toch niet voor in aanmerking gekomen.

Waarom wij in Nederland niet aan generieke maatregelen doen? Dat kun je zien bij iedere crisis die we hebben. Als dat nou in Groningen is, of de toeslagen-affaire, wij doen in Nederland geen generieke maatregelen omdat wij altijd bang zijn dat er een aantal mensen zijn die van de maatregel profiteren terwijl zij er eigenlijk geen recht op hebben. Dat is natuurlijk ook heel vervelend, maar als je vindt dat je in een crisis zit die je echt snel wil oplossen moet je voor lief nemen dat er aantal personen onterecht van zullen profiteren. Dat doen wij alleen niet in Nederland. Wij hebben liever dat iedereen er last van heeft, dan dat er een paar man van een maatregel profiteert die niet voor hen bedoeld was. En dat is een beetje de Calvinistische instelling van Nederland.

S: En wat gebeurt er nu met die projecten die niet die subsidie hebben gekregen? Krijg je die nog wel doorgerekend, of komen deze er niet?

M: Ja die duren gewoon langer. Wat je wel ziet natuurlijk is dat het laatste kwartaal vorig jaar de rentedaling is ingezet. En dat is voor ons best cruciaal, want dat betekent dat uiteindelijk de institutionele beleggers toch weer wat meer gaan betalen. Die nemen bij lagere rentestanden genoegen met lager rendement en dat is heel erg belangrijk. Die stand kan net het verschil betekenen waar een belegger genoegen neemt met 4 in plaats van 4,5% bruto-aanvangstrendement. Zulke verschillen kunnen ervoor zorgen dat sommige projecten wel doorgerekend kunnen worden. Zeker nu vrijwel iedere ontwikkelaar genoegen neemt met een break-even project. Het gaat intussen helemaal niet om winst maken bovenop de ‘fees’ in de begroting, wat het narratief is vanuit de overheid. Het gaat erom dat er geen verlies gemaakt wordt. Daar kan die rente enorm veel mee doen. Verder zie je dat er nu op locaties ook heronderhandeld wordt over grondprijzen, wat projecten ook haalbaarder kan maken. Als laatste zie je dat duurzaamheids-eisen wat afgetakeld worden vanuit lokale gemeenten. Als je dat alles samenneemt, dan gaan er komend jaar wel dingen lukken.

R: Daarop toevoegend, Nederland was in de voorgaande jaren interessant voor beleggers door de stabiele regelgeving. Merk je dan nu ook een shift in hoe beleggers naar ons land kijken?

M: Nederland zal altijd wel een interessant investeringsklimaat houden. Eén van die redenen is dan ook de, normaliter, enorme betrouwbaarheid van de overheid. We kunnen er natuurlijk over klagen, maar vergeleken met een hele boel andere landen, is onze overheid enorm betrouwbaar. Wat je wel ziet is dat het in onze sector momenteel allemaal erg lang duurt voor er duidelijkheid is.

Anekdotes binnen de politiek

R: Binnen de universiteit wordt er steeds meer gestuurd vanuit data-analyse voor het maken van strategieën en beleid. Zie je dat in de praktijk ook steeds meer opkomen?

M: Wat je nu bij de overheid ziet is dat alles heel populistisch is geworden van beide kanten. Daarmee bedoel ik eigenlijk dat politici zeggen waarvan ze denken dat het volk het graag hoort. Wanneer wij een wetenschappelijk rapport overhandigen wat niet binnen het narratief van politici valt worden deze rapporten dan ook vaak verworpen door anekdotes. Ik heb bijvoorbeeld meegedaan aan een verkiezingsdebat met vier marktpartijen, vier politici en een fact-checker. Zo ging het bijvoorbeeld over de stijging van de huren van de studentwoningen. Er werd toen door één van de politici geroepen dat deze het hoogste ooit waren, om aan het publiek heel duidelijk te maken dat er daar volgens haar echt iets misgaat op het moment. Maar als je even door zou kijken, zou je kunnen zien dat deze huren evenredig gestegen zijn met de inflatie (CBS, 2024b, 2024a). Alleen omdat dit niet in haar narratief viel, wordt dit er natuurlijk niet bij verteld. En dat is natuurlijk wel het misbruiken van data. Dat vind ik dan ook heel schadelijk.

Ik dacht data en big-data gaan ons echt verder helpen. En de eerste grote crisis die we hebben, waar big-data echt gebruikt kon worden, was de covid-19 crisis. Data-technisch was er tegen de tijd dat covid-19 in Nederland was er eigenlijk al vrij duidelijk wat er ging gebeuren. Bijvoorbeeld welke mensen gevaar liepen en welke niet. En hier zagen we hetzelfde als wat ik al eerder beschreef; er wordt niet naar die data gekeken, maar er wordt gehandeld op wat de bladeren schrijven en wat verwacht wordt dat het volk wil horen waardoor we hele andere dingen gingen doen dan de big-data aan gaf. Dat vind ik dan gewoon belachelijk. Ik geloof echt dat data en big-data ons kan helpen, maar er wordt nu gewoon niet naar gekeken als het niet voordelig is voor het narratief.

S: Verwacht jij dan wel dat men in de komende jaren, bijvoorbeeld in de politiek, steeds meer gepusht gaat worden voor het gebruik van wetenschappelijke data en rapporten, of worden bijvoorbeeld de thesissen van de huidige generatie afstudeerders waarschijnlijk nog omzeild bij het maken van beleidsmatige keuzes?

M: Het populisme blijft natuurlijk, maar ik ben wel altijd positief ingesteld. Ik denk dat er dan ook voor afstudeerders heel veel kansen zijn, zeker met betrekking tot vastgoed. Ik geloof wel dat de wal het schip keert. Je ziet eigenlijk nu al een lichte shift, zo wordt er al vanuit de politiek benoemd dat er veel meer gecommuniceerd moet worden met de markt. Dat is al heel iets anders dan anderhalf jaar geleden. Verder denk ik dat de adaptie van wetenschappelijke data en rapporten bij opinieschrijvers er al redelijk hoog is. De vraag is alleen of dat genoeg wordt gelezen om beleidsmatige impact te maken.

Knipoog naar de studenten

S: Zijn er tot slot nog onderwerpen in de sector waarop je studenten adviseert om hun thesis over te schrijven?

M: Waar in mijn ogen op het moment te weinig wordt gedaan, en wat ik heel interessant vind, is hoe lang projecten duren. Een specifiek storend moment in dit proces is bezwaarmakers. Daar kun je natuurlijk als ontwikkelaar al heel wat aan doen door middel van hele goede stakeholder management, maar wat ik zo interessant vind is het bezwaar-proces wat wij in Nederland hebben. In Nederland begint het bij het bestemmingsplan, en daar kan iedereen bezwaar op hebben. Vervolgens wordt het bestemmingsplan wanneer bezwaren zijn opgelost vastgesteld. Dit houdt dus eigenlijk in dat iedereen het eens is met de plannen. Nu ga je daar bijvoorbeeld een jaar later een woning bouwen, zoals aangegeven op het bestemmingsplan en dien je dus een aanvraag voor een bouwvergunning in. Wat ik vreemd vind is dat op dat moment er nogmaals bezwaar gemaakt kan worden op de plannen waar eerder iedereen in samenspraak mee akkoord is gegaan. Dit kan dan zelfs nog tot de raad van staten gaan, en dat kost gewoon jaren. Als student zou ik daar een keer induiken. Hoe kun je met het bezwaarproces iets doen? En dan vooral met het idee “Waarom zou je bezwaar mogen maken op een bouwvergunning die past binnen kaders die in gemeenschap zijn afgesproken en binnen kaders waar men toentertijd al bezwaar tegen kon maken?”. Dit is natuurlijk een hele belangrijke omdat je ziet dat men tegenwoordig steeds vaker bezwaar gaan maken in de hoop dat de ontwikkelaar ze betaalt voor hun stilte. Dit zou ook niet meer aan de orde zijn als de vertraging door bezwaren lager zou zijn.

Delen uit dit interview zijn vanwege de lengte van het gesprek niet in dit artikel meegenomen. Mocht u het hele verhaal willen luisteren, deze is te vinden als Een Onroerend Goed Gesprek, Geen verlies gaat boven enige winst op het spotify account van SERVICE.

 

Over de auteurs: Maarten de Gruyter

Directeur van vastgoedontwikkelaar Boelens de Gruyter en columnist voor de Quote

 

Rebecca Smits is student ‘Urban Systems and Real Estate’ en ‘Construction Management and Engineering’ aan de Technische Universiteit Eindhoven. Tevens ook redacteur voor het SERVICE Magazine.

Stef de Waard is student ‘Urban Systems and Real Estate’ aan de Technische Universiteit Eindhoven. Tevens ook redacteur voor het SERVICE Magazine.

 

Referenties

CBRE. (2024). Meeste uitgeponde huurwoningen buiten het bereik van starters en middeninkomens. https://www.cbre.nl/insights/viewpoints/meeste-uitgeponde-huurwoningen-buiten-het-bereik-van-starters-en-middeninkomens

CBS. (2024a). Consumentenprijzen; prijsindex 2015=100. https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83131NED

CBS. (2024b). Huurverhoging woningen; soort verhuur. https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83163NED/table?ts=1716367104365

Gemeente Amsterdam. (2017). Woonagenda 2025. 68. https://openresearch.amsterdam/nl/page/58802/woonagenda-2025

Rijksoverheid. (2023). Ruim half miljard voor nieuwbouw en flexwoningen. https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/04/28/ruim-half-miljard-voor-nieuwbouw-en-flexwoningen

 

Mail the editors