Energiezuinig vastgoed, vanzelfsprekend

Editie: 24.3 - De invloed van politiek op vastgoed

Published on: 25 juni 2017

---

Rinus Vader is leading professional bij Royal HaskoningDHV. Hij optimaliseert organisaties en vastgoedportefeuilles op het gebied van asset management, huisvesting, verduurzaming en transformatie – resulterend in kapitaalgoederen die de bedoeling van ziekenhuizen, overheden, bedrijven en financiers helpen realiseren. Eerder richtte hij Netherlands Facility Cost Index Coöperatie op, waarvan hij 12 jaar bestuursvoorzitter was. Vader studeerde civiele techniek, bouwkunde (bachelor, HSZ), vastgoedkunde en facility management (master, RuG) en bedrijfskunde (INSEAD, Fontainebleau).

 

Vanaf 2023 zal de helft van de Nederlandse kantorenvoorraad onverhuurbaar zijn, wanneer er niet wordt aangepakt. Hoe komt dat, hoe voorkomen we dat, en hoe erg is dat?

Waartoe
De leefbaarheid van onze planeet is in het geding. Het goede nieuws is dat juist onze generatie hierin het verschil kan maken. Wij weten dat de aarde warmer wordt als gevolg van de uitstoot van CO2, dat zich als een broeikas rond de aarde spant. Door menselijk handelen komt er meer bij dan er door de aarde kan worden geabsorbeerd. Wat dat betekent laat de NASA[1] ons in een 1 minuut durende animatie op haar website zien, aan de hand van veranderende maaiveldtemperaturen tussen 1884 en 2016[2]. Bij verdere temperatuurstijging wordt het klimaat zo onstuimig[3] dat onze gebouwde omgeving onverzekerbaar wordt, de dichtbevolkte delta’s van de wereld overstromen en in andere delen van de wereld oogsten zo vaak mislukken, dat volkeren hun heil zoeken op continenten waar ze niet welkom zijn, zoals in figuur 1 wordt gevisualiseerd.

Figuur 1: Klimaatverandering, oorzaken van migratie[4]

Wat
Daarom moeten we onze CO2-uitstoot terugdringen. Alleen dan kunnen we de temperatuurstijging nog beperken tot 2 graden Celsius, de uiterste grens om catastrofale klimaatverandering te voorkomen. Het heeft even geduurd voor we hier aan toe waren. Wereldconferenties in Kyoto, Kopenhagen en Parijs gingen er aan vooraf. De Nederlandse polder werd wakker in 2013. September dat jaar ondertekenden 40 (koepel)organisaties (zie figuur 2) het Energieakkoord voor duurzame groei; kortweg ‘het Energieakkoord’. Tot de ondertekenaars behoorden de VNG (maatschappelijk vastgoed), Vastgoedbelang (commercieel vastgoed), de Rijksoverheid (rijks vastgoed) en de Nederlandse Vereniging van Banken (gebruikereigenaren en financiers van vastgoed).

Figuur 2: Ondertekenaars Energie Akkoord

Met dit akkoord wilden partijen een besparing van jaarlijks gemiddeld 1,5 procent van het finale energieverbruik realiseren. Ze werden het eens over een maatregelenpakket op hoofdlijnen, waarvan ze verwachtten dat daarmee rond 2020 circa 100 PJ fossiele energieconsumptie kon worden bespaard, hetgeen overeen komt met bijna 3 miljard kubieke meter aardgas of 28 miljard kiloWattuur. De afspraken richtten zich ondermeer op energiebesparing in de gebouwde omgeving, goed voor 36 procent van de nationale CO2-emissie[5]. Daarnaast wordt fossielvrije energieproductie bevorderd, energie uit wind, zon, biomassa en aardwarmte.

“Bij verdere temperatuurstijging wordt het klimaat zo onstuimig dat onze gebouwde omgeving onverzekerbaar wordt, de dichtbevolkte delta’s van de wereld overstromen en in andere delen van de wereld oogsten zo vaak mislukken, dat volkeren hun heil zoeken op continenten waar ze niet welkom zijn.”

Aan deze besparingsdoelstelling werden twee ijkmomenten gekoppeld: eind 2016 zou daarvan tenminste 35 procent bereikt moeten zijn en eind 2018 tenminste 65 procent. Indien zou blijken dat men niet op koers zat, zouden aanvullende maatregelen worden genomen. Dat konden ook verplichtende en/of fiscale maatregelen zijn, die meer zekerheid zouden bieden ten aanzien van het bereiken van de beoogde energiebesparing.

Hoe
Tot 2020 zouden jaarlijks 300.000 bestaande woningen twee stappen in het energielabel vooruit moeten gaan en andere gebouwen minimaal twee stappen in het energielabel vooruit gaan. De partijen van het Convenant Energiebesparing Huursector committeerden zich daartoe om gemiddeld label B (woningcorporaties) en 80 procent van de woningen minimaal label C (particuliere verhuurders) in 2020 te halen. Een eenvoudig toetsbare doelstelling, die overigens niet zou worden gehaald, ondanks de energieprestatieheffing die als aanvullende maatregel is ontwikkeld ter tegemoetkoming voor de investeringskosten van fossielvrije energieopwekking.

De koopsector wordt tot energiebesparing en vergroening gestimuleerd met voorlichting, reclame, indicatieve energielabels, energieloketten, energieprestatiegaranties en subsidies. Voor scholen en sportaccommodaties is gesubsidieerd advies ter verduurzaming beschikbaar.

Figuur 3: Woningeigenaren worden gestimuleerd met subsidies[6]

In tegenstelling tot de woningen werd bij het Energieakkoord voor de bijdrage van het maatschappelijk en overig vastgoed juist veel verwacht van twee andere instrumenten.

Enerzijds de verplichte energieprestatiekeuring[7] (EPK), waarbij met de afgestofte Wet Milieubeheer 200.000 bedrijven, zorginstellingen, winkeliers en scholen, als drijvers van hun nering met een jaarlijks energiegebruik van meer dan 50.000 kilo Watt uur of meer dan 25.000 kubieke meter gas, zouden worden verplicht tot het uitvoeren van energiebesparende maatregelen, die zich binnen vijf jaar zouden terugverdienen[8]. De bestuursrechtelijke handhaving van de Wet Milieubeheer ligt bij gemeenten, die dat op hun beurt onder kunnen brengen bij de Omgevingsdiensten (regionale uitvoeringsdiensten).

Anderzijds de vrijwillige meerjarenafspraken energieefficiëntie (MJA3) voor bedrijven en organisaties, die daartoe periodiek een energie-efficiëntie audit en energie-efficiëntieplan (EEP) maken met zelfgekozen maatregelen, die in de pas dienen te lopen met de ambitie van het Energieakkoord. De plannen en de naleving daarvan zou worden begeleid door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en getoetst door een Omgevingsdienst. Overigens doen hier een beperkt aantal kantoorhoudende organisaties aan mee: minder dan tien financiële dienstverleners, die als gevolg van hun sterk krimpende huisvestingsbehoefte sinds 2013 veel vastgoed afstoten. Verder industrieën, universiteiten, hogescholen en academische ziekenhuizen, die naast hun specifieke vastgoed, beschikken over een beperkt aantal kantoorgebouwen. Sectoren waar nog weinig aandacht voor is in de voortgangsrapportages, al zijn ook daar substantiële besparingen mogelijk.

Evaluatie
Kort door de bocht kan worden gesteld dat de energieprestatiekeuring voor maatschappelijk en overig vastgoed effectief niet voldoende van de grond is gekomen. Daarvoor zijn drie redenen: door de dalende energietarieven zijn de maatregelen beperkt en arbitrair. De oplossing die hiervoor is ontwikkeld, bestaat uit een lijst van per sector erkende maatregelen, waarvan de 15 belangrijkste later zijn samengevat in een infographic[9]. De handhaving is lastig door haar gebouw- en branche-specifieke karakter, en omdat als eerste niet de eigenaar maar de huurder van de asset wordt aangesproken – als drijver van de in de asset gevestigde nering.

De afspraken in de convenanten met specifieke branches waren de eerste jaren gemakkelijk te realiseren. Nu het laaghangende fruit is geoogst vraagt 2 procent jaarlijks toenemende energiebesparing creativiteit, waarbij tot op heden de deelnemers weinig van elkaar hebben geleerd.

Ed Nijpels, voorzitter van de Borgingscommissie, die toeziet op de uitwerking en realisatie van het Energie akkoord, maakt in zijn voortgangsrapportages dan ook al enkele jaren melding van de stroperige vooruitgang in resultaten van de gebouwde omgeving. Tijdens de jaarlijkse verkenningen blijkt dat de gestelde besparingsdoelen niet worden gehaald. Tegelijkertijd is urgentie van CO2- emissiereductie in de publieke en politieke opinie toegenomen, gestimuleerd door de klimaattop in Parijs en de naïeve wind die inmiddels vanuit het Westen waait.

“Het is raadzaam te kiezen voor verduurzamingsmaatregelen die leiden tot een betere verhuurbaarheid en tot levensduurverlening.”

Wat nu
Het is tegen deze achtergrond dat Minister Blok op 28 november 2016[10] de Tweede Kamer informeerde, dat hij met ingang van 2023 een wettelijke verplichting invoert om kantoren tot minimaal label C te renoveren. Deze verplichting houdt in dat zowel publieke als private gebouwen met een kantoorfunctie volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), met een ondergrens van 100 vierkante meter, uiterlijk 1 januari 2023 een Energie-Index (EI) van minimaal 1,3 dienen te hebben, wat overeenkomt met label C. Doordat de sanctie bij niet nakomen het niet meer mogen gebruiken als kantoor is, worden leegstaande, te transformeren en te slopen kantoren ontzien.

Deze geforceerde vorm van energiebesparing in kantoren, waarvan de minister een effect verwacht van 8,6 PJ, past in het kader van het Energieakkoord, waarin afspraken zijn gemaakt om te komen tot een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld tenminste label A hebben. Energiebesparing vormt hiervoor een belangrijke pijler[11].

In zijn brief veronderstelt de minister dat de kosten van de daartoe noodzakelijke maatregelen € 860 miljoen zullen zijn en dat de asset eigenaren die kosten binnen 3 tot 6,5 jaar zullen terugverdienen[12]. Deze veronderstelling blijkt gebaseerd op deels onterechte aannames. De werkelijke kosten zullen rond de twee miljard euro liggen[13]. In veel gevallen zal immers gekozen worden voor het vervangen van een raam of een kozijn in plaats van slechts dubbel glas te plaatsen in een gammele pui.

In het algemeen is het raadzaam te kiezen voor verduurzamingsmaatregelen die leiden tot een betere verhuurbaarheid en tot levensduurverlening. Dat schept de voor beleggers gewenste waarde, die maakt dat investeren in onderhoud en verduurzaming rendabel zijn – ook al lukt het hen niet hun huurders daar direct voor te laten betalen.

Reflecties
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
Het is op zich bijzonder dat eisen worden gesteld aan gebouwen binnen de vigerende bestemming, lang nadat ze zijn gebouwd. Gebruikelijk is dat de overheid eisen stelt bij de bouw of herbestemming. Dat dit in 2023, tien jaar na het ondertekenen van het Energie akkoord, nog nodig is, illustreert de noodzaak van de te bereiken doelstelling, versus de traagheid in het nemen van maatschappelijke verantwoordelijkheid door de vastgoedsector. Illustratief hiervoor is dat sommigen in de sector de maatregel alsnog framen als een probleem dat de overheid de vastgoedsector aandoet.

Het flankerend beleid, waar de overheid op inzet met handhaving op vlot terugverdienbare maatregelen via de Wet Milieubeheer, is primair gericht op de gebruiker van vastgoed.

Gebruiker/eigenaar
In situaties van gebruiker-eigenaar vallen beide benaderingen samen. Dit speelt op grote schaal bij gemeentelijk vastgoed, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, rijksgebouwen en grootbanken. Hier is ook niet echt sprake van een onderscheiden financiële prikkel (split incentive) voor interne ‘huurder’ en interne ‘verhuurder’, al zullen beiden wel zo hun eigen budget-potjes hebben binnen deze organisaties. Er is inmiddels heel wat ervaring met het overstijgen van deze deelbelangen, zoals bij het inhouse greening fund dat de gemeente Nijmegen hiervoor heeft ontwikkeld en de integrale procesbenadering van de aanpak van de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed door gemeente Gouda. Het zou van wijsheid getuigen wanneer alle voornoemde organisaties concrete actieprogramma’s ontwikkelen om hun bedrijfsmiddelen de komende drie jaar te verduurzamen.

Huurder
In de voor zakelijk vastgoed gebruikelijke setting van een huurder, die geen eigenaar is van het vastgoed waar hij gebruik van maakt, mag van de huurder meer verwacht worden dan tot nog toe het geval is, waar het gaat om het bevorderen en waarderen van verduurzamingsinitiatieven van de asset eigenaar. Op het moment van aanhuur of huurverlening is nogal eens sprake van onderwaardering van de verduurzamingsmaatregelen die de verhuurder heeft genomen of voorstelt te zullen nemen. Dat werkt lage taxaties van verduurzaamde kantoren in de hand en maakt dat deze maatregelen niet primair worden afgestemd op energiebesparing, comfort en gezondheid van kantoorgebruikers. Hier ligt dan ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid voor inkopers, huisvestingsadviseurs, property managers, facility managers en het general management van kantoorhoudende organisaties die hun kantoorruimte huren.

“Het zou van wijsheid getuigen wanneer alle organisaties concrete actieprogramma’s ontwikkelen om hun bedrijfsmiddelen de komende drie jaar te verduurzamen.”

Speculanten
Vermoed wordt dat uitvoering van de verduurzamingsplicht naar energielabel C of beter voor zwakke kantoren niet gaat gebeuren. Daardoor zal de verhuurbaarheid van kansarme en kansloze kantoren verder afnemen. Dat is misschien niet de bedoeling van het beleid, maar waarom ook niet? Zo’n shake out is reëel. Het is goed dat bij overaanbod het slechtste materiaal als eerste uit de markt wordt gehaald. Wellicht voor duurzame herbestemming.

Vastgoedvermogensbeheerder
Tenslotte de belegger, die vastgoed beschouwt als een financieel product. Courante kantoren, die doordacht worden verduurzaamd, blijven langer verhuurbaar. Daardoor is de netto contante toename van hun vastgoedwaarde groter dan de investering in verduurzaming. Dat is zowel financiële als maatschappelijke waardeontwikkeling, voor de eigenaar, voor de huurder en voor het klimaat[14]. Vijf jaar geleden renoveerde Royal HaskoningDHV haar eigen hoofdkantoor in Amersfoort, gebouwd in de jaren zeventig. Enkel glas, verrotte puien. Van label G opgetrokken naar label A. Kosten € 500 per vierkante meter bruto vloeroppervlak. Dat is veel geld, maar voor nog geen kwart van de nieuwbouwwaarde werd een levensduurverlening van veertig jaar gerealiseerd. Dat is pas waardeontwikkeling.

Onderzoek in zowel buitenlandse[15] als binnenlandse[16] kantorenmarkten laat zien dat meer energie-efficiënte kantoren naast lagere energiekosten ook en hogere verkoopprijs, huuropbrengst en bezettingsgraad genereren ten opzicht van energie-inefficiënte, overigens vergelijkbare kantoren ten aanzien van ondermeer afstand tot IC-station, locatie, gebouwleeftijd, kwaliteit en grootte. Controlerend voor kwaliteit- en locatiekarakteristieken van kantoren laat het Nederlandse onderzoek zien dat kantoren met een energielabel A, B of C sinds 2015 een circa 9 procent meer marktwaarde per vierkante meter vloeroppervlak hebben en een 11 procent betere bruto huur. Gesteld kan worden dat investeringskosten voor een labelsprong van G naar C aanzienlijke waardecreatie genereren.

De boodschap van de samenleving en de overheid is duidelijk: indien we niet in beweging komen zal de helft van de Nederlandse kantoren vanaf 1 januari 2023 tot onverhuurbaar verklaard vastgoed verworden (alles dat minder dan een C-label heeft), en rond 2030 nog een deel (alles wat minder dan een A-label heeft). Dat is slecht nieuws voor de waarde van het in vastgoed belegd vermogen, en slecht nieuws voor de huurder die er tegen die tijd uit moet. Dat is ook slecht nieuws voor de bank, wanneer het vastgoed mede bancair is gefinancierd. Dat is slecht nieuws voor ECB en DNB, de toezichthouders van de bank[17], die toezien op de gezondheid van de kredietportefeuilles van de banken. Immers, zonder C-label vanaf 2023 geen huur en zonder huur geen cashflows om aan de financiële verplichtingen te voldoen.

Banken
Het goede nieuws is dat de banken (in ieder geval ABN-AMRO en ING) hierbij wilen helpen. Zij financieren graag een doordachte verduurzaming van het vastgoed dat dient als hun onderpand. Ook omdat dat bijdraagt aan de klimaatdoelstellingen. Voor leningen aan onroerend met energielabel D-G zullen naar verwachting vanaf 2020 hogere kapitaaleisen worden gesteld. Het gaat er dus niet meer om dat investeringen met energiebesparing worden terugverdiend, het gaat er inmiddels om dat vastgoed haar waarde en financiering behoudt.

 

Noten
[1] NASA/GISS

[2] NASA; https://climate.nasa.gov/interactives/climate-time-machine

[3] Internationaal Energie Agentschap

[4] Bron © Migreurop (2012) Atlas des migrants en Europe. Géographie critique des politiques migratoires européenne, vertaald door 11. Koepel van Vlaamse NGO’s, www.11.be

[5] Van de totale Nederlandse CO2-uitstoot is 36% toe te rekenen aan de bebouwde omgeving, die bestaat uit circa 8 miljoen gebouwen https://www.rijksoverheid.nl/actueel/ nieuws/2016/10/26/nationale-klimaattop-2016-leidt-tot-grote-co2-reductie

[6] Bron Energieakkoord voor duurzame groei, voortgangsrapportage 2016.

[7] http://www.rvo.nl/energie-prestatie-keuring en http://www. energieakkoordser.nl/nieuws/voorstudie-energie-prestatie-keuring.aspx

[8] SER Akkoord voor Economische groei, paragraf 3.2.6 Uitvoering Wet milieubeheer

[9] Energiebesparing in kantoren. Dit zijn de 15 erkende maatregelen, uitgave RvO. https://www. rvo.nl/sites/default/files/2015/12/6616%20RVO%20Infographic%20Activiteitenbesluit%20 A4st%20[5].pdf, pagina 1

[10] Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 30 196, nr. 485 2. https://www.tweedekamer.nl/ kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2016Z22365&did=2016D45832. De commissie voor Wonen en Rijksdienst sprak er op woensdag 7 december 2016 over met Minister Blok https:// debatgemist.tweedekamer.nl/debatten/energiebesparing-gebouwde-omgeving.

[11] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2016/11/24/label-c-verplichtingkantoren

[12] Brief van Minister Blok aan de Tweede Kamer, verwijzend naar de rapportage Verplicht energielabel voor kantoren, van Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en ECN, november 2016, https://www.rijksoverheid. nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2016/11/24/label-cverplichting- kantoren/Verplicht+energielabel+voor+kantoren.pdf

[13] Rinus Vader e.a. in het Fd, Energielabel kost eigenaars kantoren dik €1 miljard meer, 21-02-2017 © Het Financieele Dagblad, pagina 1 en 3.

[14] Betwijfeld kan worden of het verduurzamen van kantoren de eigenaren helpt aan hogere huurinkomsten. De eigenaar zal de kosten van verduurzaming van er langs die weg niet altijd uithalen. De lagere gasrekening komt de huurder ten goede, niet bij de verhuurder. De verhuurder zou een hogere huur kunnen vragen, of via een zogeheten green lease kunnen delen in het profijt: een iets hogere huur in ruil voor een lagere energierekening. Meestal geeft de huurder op het moment van contracteren de voorkeur aan een lage huur en tijdelijke incentives. Daarmee leidt verduurzaming dus eigenlijk tot huurverlaging. Dat is echter op lange termijn geen juiste voorstelling van zaken. Courante kantoren, die doordacht worden verduurzaamd, blijven immers veel langer verhuurbaar. Daardoor neemt hun vastgoedwaarde netto contant meer toe, dan de investering in de verduurzaming. Dat is de echte waardeontwikkeling; voor de eigenaar, voor de huurder – en voor het milieu.

[15] The economics of green building. P Eichholtz, N Kok, JM Quigley; Review of Economics and Statistics, 2013. http://www.mitpressjournals.org/doi/abs/10.1162/REST_a_00291

[16] P. Eichholtz et al, Universiteit Maastricht en ING Real Estate Finance, Groenwaarde wetenschappelijk bewezen in de Nederlandse kantorenmarkt, 2017, studie tijdspanne 2011-2016.

[17] De Nederlandsche Bank (DNB) stelt dat onroerend goed met energie labels D t/m G mogelijk een financieel obstakel vormt voor financiële instellingen als gevolg van klimaatbeleid. Begin 2016 heeft DNB de Nederlandse grootbanken gevraagd inzicht te verlenen in de labelverdeling van hun onroerend goed portefeuilles, hieruit bleek dat gemiddeld 43% van deze portefeuilles energielabel D t/m G heeft.

Mail the editors