Een ongekende schaalsprong
Editie: 32
Published on: 24 februari 2025
De Brainport regio groeit hard, mede door de bloeiende hightechindustrie. Dit resulteert in een woningbouwopgave van 62.000 woningen en 72.000 nieuwe arbeidsplaatsen tot en met 2030. Deze schaalsprong vraagt niet alleen om het toevoegen van woningen, maar juist ook om voorzieningen en verblijfskwaliteit. Een groot deel van die groeiopgave bevindt zich in het stationsgebied van Eindhoven. Het verouderde stationsgebied van Eindhoven is bij uitstek geschikt om een sleutelrol te spelen in deze schaalsprong en daarmee een bijdrage te leveren aan de internationale aantrekkingskracht. Met het Programma Eindhoven Internationale Knoop XL staat dit gebied aan de vooravond van een ongekende ontwikkeling. Het doel van het programma (APPM, 2025d) is een bruisende, toekomstbestendige stadswijk te realiseren, die niet alleen ten goede komt aan de 15.000 nieuwe bewoners, maar aan de gehele regio.
Vogelvlucht stationsgebied: Internationale Knoop XL Eindhoven (Beeld: KCAP)
Het programma bestaat uit drie hoofdonderdelen: de gebiedsontwikkeling Fellenoord, de OV-knoop en de ontwikkelingen aan de zuidzijde van Eindhoven Centraal.
Geografische scope en hoofdonderdelen programma Internationale Knoop XL Eindhoven
Van ‘vertrekken’ naar ‘verblijven’
Wie nu aankomt op Eindhoven Centraal pakt meestal direct de fiets of bus en vervolgt dan diens weg naar elders, buiten het stationsgebied. Door de toevoeging van 9.000 (APPM, 2025) nieuwe woningen (binnen Knoop XL), kantoren, voorzieningen en een groene stadsboulevard zal het hart van Eindhoven transformeren van een doorgangsplek naar een aantrekkelijke bestemming.
Impressie gebiedsontwikkeling Fellenoord (beeld: KCAP)
Gebiedsontwikkeling Fellenoord, een stadswijk van formaat (KCAP, z.d.)
Binnen Knoop XL is ook op het gebied van mobiliteit een transformatie noodzakelijk. Het busstation is hierbij een essentieel knooppunt, niet alleen voor Eindhoven zelf, maar ook voor de omliggende regio, door de radiale structuur van het busnetwerk in de stad. Gecombineerd met de mobiliteitstransitie, waarbij er meer ingezet gaat worden op actief en openbaar vervoer, is de opgave voor het (bus)station enorm. Het treinstation zal, mede door de groei van het aantal internationale treinen, uitgebreid moeten worden. Vanuit het programma worden deze mobiliteitsopgave en de stedelijke ontwikkeling integraal aangestuurd en uitgewerkt.
Gebiedsontwikkeling Fellenoord, een stadswijk van formaat (ProRail, 2024)
Hoe organiseer en ontwikkel je dat?
Om te komen tot een aantrekkelijk gebied is het Programma Eindhoven Internationale Knoop XL vormgegeven. Een programma is een verzameling van tijdelijke inspanningen om meerdere, unieke doelen te bereiken die zonder deze coördinatie niet gerealiseerd kunnen worden. Hier vallen de eerdergenoemde projecten onder. In het programma Knoop XL werken het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Eindhoven samen om te komen tot afspraken over de bekostiging, aansturing en totstandkoming van het stationsgebied.
Een goede, langdurige samenwerking tussen alle betrokken partijen is essentieel om te komen tot een succesvolle gebiedsontwikkeling. Dit geldt niet alleen voor de professionele stakeholders, maar ook voor omwonenden en andere belanghebbenden. Omdat zowel de provincie Noord-Brabant als de gemeente Eindhoven een groot belang hebben bij de gebiedsontwikkeling Fellenoord heeft APPM voorgesteld om een gezamenlijke gebiedsentiteit – in de vorm van een ontwikkelbedrijf – op te richten voor de uitvoering van de ontwikkelvisie. Vooral de actieve betrokkenheid van de provincie hierin is uniek, hier is voor gekozen omdat de ontwikkelingen een sterk regionaal karakter hebben. Deze samenwerkingsvorm maakt het gemakkelijker om te sturen op maatschappelijk doelen, zoals een kwalitatief hoogwaardig en samenhangend gebied. Ook kan zo beter gestuurd worden op de betaalbaarheid van wonen en collectieve voorzieningen voor onder andere energie en mobiliteit. Daarnaast draagt het bij aan het verkrijgen van (rijks)financiering (APPM, 2025c). Inmiddels is ook het Rijk geïnteresseerd om toe te treden tot deze publieke ontwikkelmaatschappij (Klaasman, 2024).
Een nieuwe rol voor de gemeente
Waar gemeenten sinds de kredietcrisis vooral een faciliterende rol hadden in gebiedsontwikkelingen, wordt nu steeds meer regie gevoerd om tempo te maken bij het ontwikkelen van gebieden en het bouwen van voldoende woningen. Hierbij krijgt de gemeente bovendien meer grip op de gebiedsontwikkeling en kan er beter gestuurd worden op het geheel vanuit een integrale visie (woningbouw, mobiliteit, economie en verduurzaming). Dit in tegenstelling tot de losse ontwikkeling van individuele plots door marktpartijen. Om haar regierol te versterken voert de gemeente Eindhoven binnen de gebiedsontwikkeling Fellenoord actief grondbeleid. Dit doet zij onder andere via het instrument voorkeursrecht onder de omgevingswet (waarbij gronden en opstallen bij verkoop als eerste aan de gemeente moeten worden aangeboden). Het gebied Fellenoord is onderverdeeld in zogenaamde clusters (zie onderstaand figuur).
Schematische weergave clusters in relatie tot gebiedsontwikkeling Fellenoord
Dit maakt het mogelijk om Fellenoord clustergewijs tot ontwikkeling te brengen. Zo wordt de ontwikkeling behapbaar, worden risico’s beter gemitigeerd en kan er worden ingespeeld op veranderende behoeften en marktomstandigheden. Bij het bepalen van de grenzen van deze clusters is rekening gehouden met het eigendom van en de mogelijke samenwerking met private partijen (APPM, 2023). In samenspraak met de betreffende eigenaren worden zogenaamde cluster- of gebiedspaspoorten opgesteld. Daarin wordt de ontwikkelvisie voor het betreffende cluster nader uitgewerkt waarin de kaders en ambities van de te realiseren ontwikkeling zijn vastgelegd.
Lessen voor de toekomst
De ontwikkeling van Knoop XL biedt waardevolle lessen voor een succesvolle gebiedsontwikkeling
1. Samenwerking is mensenwerk
Ondanks alle complexiteit binnen een ontwikkeling als Knoop XL zijn de mensen die eraan werken uiteindelijk het belangrijkste. Door de hoeveelheid betrokken partijen, van projectontwikkelaars tot overheden, vervoerders, de NS en ProRail is goed stakeholdermanagement essentieel waarbij alle partijen als gelijkwaardig benaderd worden. Door deze partijen in een vroeg stadium te betrekken wordt niet alleen voorkomen dat de plannen in een later stadium alsnog aangepast moeten worden, maar er wordt ook voorkomen dat één belang te dominant wordt.
Pepijn van Wijmen (strategisch adviseur Knoop XL – APPM): “Succesvolle stationsgebieden kunnen alleen in een plezierige samenwerking met alle partners tot stand komen. Het is en blijft mensenwerk!”.
2. Durf buiten de gebaande paden te treden
Het is van belang om vanuit de opgave te redeneren en dan te kijken wat er nodig is in het proces. Dit resulteert er soms in dat je iets moet doen dat nog niet eerder is gedaan, zoals het oprichten van een gebiedsentiteit waarin twee overheden participeren
3. Efficiënt ruimtegebruik
De beperkte ruimte is inherent aan een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, dit vraagt om creatieve oplossingen. Door functies te combineren en te stapelen, zowel boven- als ondergronds, ontstaat er ruimte om aan de ambities te voldoen. Denk hierbij aan een ondergronds busstation, met daarop vastgoed. Of een dakpark op de stationshal.
4. Onderzoek de uitersten
Door de grenzen van het speelveld te verkennen kunnen er nieuwe en betere ideeën ontstaan. Sta ervoor open om deze grenzen te onderzoeken, zelfs als ze buiten scope of het budget vallen.
5. Doorloop een duidelijk en zorgvuldig proces
Zorg voor een duidelijk proces met heldere stappen en houdt die lijn vervolgens vast, ook als het lastig wordt. Zorg er daarnaast voor dat de procesorganisatie zowel op bestuurlijk, directie- als op projectniveau goed ingericht is. Dit voorkomt dat stappen op een later moment opnieuw moeten worden uitgevoerd.
Naar een nieuwe stadsentree
Met deze lessen (APPM, 2025b) in gedachten zal de verdere ontwikkeling van Knoop XL niet alleen resulteren in de beoogde nieuwe stadsentree van Eindhoven, maar ook bijdragen aan de verduurzaming van de stad en de versterking van de regionale economie. Een plek waar mobiliteit, wonen, werken en verblijven samenkomen in een groene en leefbare omgeving. Daarmee wordt Knoop XL de internationale toegangspoort en het visitekaartje van Brainport Eindhoven!
Over de auteur: Stefan Aalbersberg
| Stefan heeft in 2023 zijn master Urban Systems & Real Estate aan de TU/e Eindhoven afgerond. Sindsdien is hij werkzaam bij APPM waar hij werkt aan gebiedsontwikkelingen en mobiliteitsopgaven, waaronder de OV-knoop in Eindhoven. Hier is hij als proces- en omgevingsmanager betrokken. |  |
Over de auteur: Pepijn van Wijmen
| Pepijn is werkzaam bij APPM als directeur en mede-eigenaar. Vanuit zijn civieltechnische en bestuurskundige achtergrond houdt hij zich bezig met visieontwikkeling, innovatie en management op het gebied van bereikbaarheid, ruimtelijke ontwikkeling en de inrichting van Nederland. Pepijn is sinds 2018 in diverse rollen en als strategisch adviseur bij het programma Eindhoven Knoop XL betrokken. |  |
Referenties
APPM. (2023, 28 mei). De stad van de toekomst: binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vraagt om innovatieve benadering. https://www.appm.nl/bericht/de-stad-van-de-toekomst-binnenstedelijke-gebiedsontwikkeling-vraagt-om-innovatieve-benadering
APPM. (2025a). https://www.appm.nl/uitgelicht-2/casus-i-eindhoven
APPM. (2025b). Een succesvolle knoop ontwikkelen. https://www.appm.nl/uitgelicht-2/kennisdocument-een-succesvolle-knoop-ontwikkelen
APPM. (2025c). Gebiedsontwikkeling Fellenoord in Brainport Eindhoven: twee overheden in één bv. https://www.appm.nl/bericht/fellenoord-twee-overheden-in-een-bv
APPM. (2025d). Programma Internationale Knoop XL. https://www.appm.nl/projecten/programma-internationale-knoop-xl
KCAP. (z.d.). Toekomstvisie Fellenoord. https://www.openeindhoven.nl/sites/default/files/2021-06/Ontwikkelvisie%20Fellenoord%20Digitaal%20Rapport_0.pdf
Klaasman, S. (2024, 16 oktober). Rijk wil toetreden tot ontwikkelmaatschappij Fellenoord | Studio 040. https://studio040.nl/nieuws/artikel/rijk-wil-toetreden-tot-ontwikkelmaatschappij-fellenoord
ProRail. (2024, 13 december). Vernieuwde ov-Knoop Eindhoven Centraal weer een stap dichterbij. https://www.prorail.nl/nieuws/vernieuwde-ov-knoop-eindhoven-centraal-weer-een-stap-dichterbij
Mail the editors