De regie nemen over gebiedsontwikkeling anno 2020.

Editie: 27

Published on: 30 april 2020

---

Gebiedsontwikkeling: tientallen jaren het paradepaardje van Nederland

Wat waren ze er jaloers op, die buitenlandse delegaties die in 1980, 1990 of 2000 naar Nederland kwamen om te zien hoe wij dat deden: gebiedsontwikkeling. Het feit dat we met overheden op het niveau van gemeente, provincie en rijk samen één plan trokken en daarbij ook marktpartijen en woningcorporaties volop lieten participeren in de planvorming en in de realisatie: dat was echt uniek. Het polderen van Nederland, waar we zo beroemd mee zijn geworden, ten voeten uit. En het werkte. Niet alleen is zo een enorme woningbouwopgave gerealiseerd die we nu kennen als de VINEX-locaties, maar ook vele binnenstedelijke woningen. Ander voorbeeld zijn de Sleutelprojecten[1], waarbij de grotere treinstations van Nederland zijn getransformeerd naar openbaar vervoer knooppunten met een enorme economische bedrijvigheid eromheen.

Bij de VINEX-locaties is grappig om te zien dat diverse professionals uit de hoek van de architectuur zich kritisch opstellen over het resultaat. Dit terwijl uit onderzoek[2] blijkt dat de tevredenheid van bewoners erg groot is, de criminaliteit laag, de participatie goed, en het opleidingsniveau idem. Het blijkt dus zowel een succes vanuit het perspectief van de bewoners als uit de sociale en maatschappelijke cijfers.

Goed. Gebiedsontwikkeling. We waren er koploper in, en we zijn in 15 jaar tijd verworden tot een sneu voorbeeld in dit kader. De Fransen, maar ook de Duitsers en de Belgen hebben het gekopieerd op een manier die bij hen past[3], en varen er wel bij. Als ik nu in Gent, in Lille of in Lyon rondloop, is zichtbaar dat ze het daadwerkelijk kunnen en er geweldig aansprekende resultaten mee behalen……net als wij, tot pakweg 15 jaar geleden.

Wat ging er mis in Nederland?

We hebben een samenloop gehad van gebeurtenissen die de doodsteek voor gebiedsontwikkelingen betekende. Om te beginnen: de politieke kleur van Nederland is wat liberaler geworden. De sturende rol van de overheid is op diverse beleidsvelden (zoals zorg, maar ook elektriciteitslevering en telefonie) sterk teruggedrongen. Ik kom zelf uit een PvdA-nest, maar ik wil zeker niet betogen dat die terugtredende overheid slecht is geweest. Voor de gebiedsontwikkeling, is het echter wel desastreus. Het ruimtelijk beleid is gedecentraliseerd, evenals het volkshuisvestingsbeleid. Het Rijk kijkt nu toe vanuit een soort lethargie, en de provincie en gemeenten acteren met grote terughoudendheid als het gaat om participatie in gebiedsontwikkeling.

Deze ontwikkeling liep deels gelijk met de bankencrisis, de vastgoedcrisis en de eurocrisis. En in de drie crises draaide alles om maximale bezuinigingen en is gekeken naar kerntaken van overheden. Ook marktpartijen moesten – om te overleven – behoudender omgaan met idealen en kiezen voor datgene wat zorgde dat ze niet op de fles gingen. Velen hebben het niet overleefd. Het was jarenlang: ieder voor zich en risico’s beperken. Niks samen. Niks een gemeenschappelijke visie. Niks vertrouwen. Niks een handelingskader. Niks mobiliteit en economie betrekken. Kortom: het was overleven. Overheden en marktpartijen hebben elkaar in die tijd niet geholpen, helaas.

Een derde factor was specifiek de crisis bij de woningcorporaties. Missers die maatschappelijk veel beroering veroorzaakten, zoals tekorten op de renovatie van het oude  cruiseschip[4], de SS Rotterdam en de vraag waarom een corporatie in hemelsnaam is begonnen met boten-restauratie. En natuurlijk nog veel belangrijker: de val van Vestia en feit dat andere corporaties de financiële klappen moesten opvangen. Vervolgens is de bewegingsruimte van corporaties fors aan banden gelegd. Knellende banden. Financiële beknotting met extra belastingheffingen. Dusdanig dat terugval in bouwproductie een feit is geworden. In dit kader belangrijk: dat er een terugval is in de rol van corporaties bij gebiedsontwikkeling. De rol van een corporatie gaat van participerend en risicodragend, naar hooguit een afnemer van een pluk te realiseren sociale woningen[5].

De overheid, de markt en de corporaties hadden zo allemaal hun eigen reden en hun eigen moment om de gebiedsontwikkeling uit hun handen te laten vallen. Maar is die reden nu nog van toepassing?

Gebiedsontwikkeling van nu

We zie dat het ontbreken van gebiedsontwikkeling bij de direct betrokkenen al enige tijd als erg vervelend wordt ervaren. Zelf ben ik op diverse plekken betrokken en zie ik sommige ambtenaren, en voorzichtig ook een enkele vooruitstrevende wethouder, weer aanhaken. Maar het ligt allemaal erg gevoelig, bijvoorbeeld in de Gemeenteraad: “Welke risico’s lopen we?”, “Kunnen we niet beter aanbesteden?”.

Begrijpelijke vragen, maar risicoloos bouwen aan de toekomst is bijna onmogelijk wanneer het om ingewikkelde vragen gaat. Uitsluitend sturen op ontwikkeling door de markt leidt weer tot de vraag: en hoe zorg je dan dat er ook goede fiets/ OV/ auto-voorzieningen zijn? En wat doen we met groen en water?

Uitsluitend sturen op aanbesteding heeft als nadeel dat je de wereld als ‘een foto van nu’ in de uitvraag stopt, en vragen in het gebied die je nu nog niet kent, maar die bijvoorbeeld over 2 jaar ontstaan, niet meer kunt integreren in een goede oplossing.

Om het simpel te maken een voorbeeld. Stel je boekt met je partner en twee kinderen een mooie vakantie naar Canada. Het kost veel geld, maar vooruit: de reis van ons leven. En vier dagen voor je vertrekt overlijdt plotseling de moeder van je partner. Dan ben je in al het verdriet, blij dat je een annuleringsverzekering hebt. Het nieuwe, droevige feit leidt tot een andere afweging. Aanbesteden werkt als het boeken van een mooie, dure vakantie zonder annuleringsverzekering. De situatie van nu van toepassing verklaren op de komende jaren, alsof er geen schoonmoeders kunnen overlijden.

Wat wel?

Het goede nieuws: het kan niet slechter gaan dan we het nu doen. We zullen met elkaar de frustraties en irritaties aan de kant moeten zetten, en gebiedsontwikkeling anno 2020 neer gaan zetten. Never waste a good crisis[6] geldt ook hier. Daarom zou ik in de eerste plaats willen toevoegen: participatie van toekomstige gebruikers. Dat is niet gebruikelijk tot nu toe, maar wel noodzakelijk. De nieuwe Omgevingswet beloont participatie, en met de mondige, ‘digital savvy’ en ‘social’ georganiseerde en belanghebbende burger is het ook wel een keertje tijd. Bovendien wordt het draagvlak dan groter, evenals de integrale kwaliteit.

In de tweede plaats moeten we publiek- private samenwerking weer gaan omarmen, en dan wel vanuit het huidige tijdsgewricht. Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld best participeren, alleen minder dominant dan in het verleden. In de derde plaats zullen we maatschappelijke doelen scherper moeten definiëren. Dat gaat niet alleen over economische groei, goede mobiliteit en voldoende woningen, maar ook over luchtkwaliteit, duurzaamheid, waterretentie, circulariteit en andere maatschappelijke thema’s.

Ik denk dat we weer een stip op de horizon moeten zetten waar eigenlijk iedereen zich wel in kan vinden. Een goede balans, zodat we iets doen waar we trots op kunnen zijn en wat we graag uitleggen aan onze kinderen: “Kijk, dit hebben we samen gemaakt”. Dat de maatschappelijke vragen leidend moeten zijn en niet de eigen positie. Dat we oplossingen zoeken, in plaats van problemen. Dat de politiek het vertrouwen geeft in plaats van gestold wantrouwen. Dat we op basis van het polderen, waarmee we Nederland hebben opgebouwd, ook de toekomst weer aan durven vangen. Het moet natuurlijk ook niet gekker worden, dat Fransen en Belgen beter kunnen polderen dan wij.

Referenties

[1] Van der Wouden, R. & Foeken, G. & Hollander, K. (2009). Sleutelprojecten als constante in het ruimtelijke beleid. RO Magazine, (September 2009), 15.

[2] Heijmans, T. (2012, 26 november). Vinexwijk is helemaal niet saai, eenvormig of een getto. Geraadpleegd op 16 februari 2020 van https://www.volkskrant.nl/economie/vinexwijk-is-helemaal-niet-saai-eenvormig-of-een-getto~b908e256/

[3] Redactie Gebiedsontwikkeling.nu (2018, 10 april). De Fransen en het geheim voor succesvolle herontwikkeling. Geraadpleegd op 16 februari 2020 van https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/franse-steden-geven-het-goede-voorbeeld-voor-herontwikkeling/

[4] Redactie NOS (2012, 21 juni). Debacle ss Rotterdam: 230 miljoen. Geraadpleegd op 16 februari 2020 van https://nos.nl/artikel/386789-debacle-ss-rotterdam-230-miljoen.html

[5] Redactie Platform 31 (2019, 17 juni). De nieuwe rol van woningcorporaties bij Stedelijke Transformatie. Geraadpleegd op 16 februari 2020 van https://www.platform31.nl/nieuws/de-nieuwe-rol-van-woningcorporaties-bij-stedelijke-transformatie

[6] Uitspraak van Winston Churchill

 

Mail the editors