De enige constante is verandering
Editie: 31 - Global vs. Local
Published on: 07 juli 2024
In 2023 werd het Nederlandse pensioenstelsel wederom uitgeroepen tot het beste ter wereld (Banken, 2023). Een interessante titel, gezien de beslissing van de Tweede Kamer om dit stelsel te veranderen met de vernieuwde pensioenwet die per 1 juli 2023 werd ingevoerd. Het oude stelsel bleek niet meer houdbaar en moet daarvoor meegroeien met de wensen van de huidige markt. Wat voor invloed heeft deze wetswijziging op pensioenfondsen? Volgens Robert-Jan Foortse (Hoofd Europees Vastgoed bij APG) zullen pensioenfondsen altijd blijven investeren, ongeacht de stand van de huidige markt. Een positieve uitkijk voor instititutionele beleggers. Maar hoe relateert deze stabiliteit zich tot de altijd veranderende vastgoedmarkt en waar liggen de grenzen?
Asset Management
APG is de grootste pensioenuitvoeringsorganisatie van Nederland, gebouwd op de fundering van pensioenfondsen ABP en bpfBouw. APG Asset Management is specifiek verantwoordelijk voor het vermogensbeheer van vier pensioenfondsklanten, waaronder ABP en bpfBOUW. Deze fondsen beleggen voor langere termijn en mikken op een 8-9% rendement over deze periode.
Wanneer gevraagd naar het verloop van de afgelopen jaren voor APG, benadrukt Foortse dat elk jaar moeilijk is voor een institutionele belegger. ‘Het inspelen op een dynamische vastgoedmarkt is elk jaar weer anders, wat het moeilijk maakt want je moet beslissingen maken over toekomstige scenario’s. Na elke cyclus kijk je terug en denk je “wat was het toen makkelijk”. Maar iedere cyclus is anders. Moeilijke tijden zullen blijven.’ Foortse benadrukt de grote les die uit al deze cycli te halen valt, ‘In Asset Management hebben we allemaal geleerd dat de enige constante verandering is.’
Nederland is een vrij uniek land als het aankomt op pensioenregelingen. Het feit dat wij ons pensioen opbouwen via onze werkgever én daarnaast een uitkering van de overheid ontvangen, is hierin de unieke factor. Een systeem wat van zichzelf al tientallen jaren stabiel is, maar subjectief is aan de verandering van de economische markt. De wensen veranderen. Om enige regelmaat te garanderen, wordt er elke drie jaar een nieuwe beleggingsstrategie opgesteld voor de pensioenfondsen.
Invloed op de strategie
‘De basis van de beleggingsstrategie wordt gevormd door de ALM studie.’ begint Foortse. Op basis van deze studie wordt een verdeling van onze portefeuille gemaakt met betrekking tot de percentages aan vastgoed, obligaties, aandelen en andere investeringen. Wanneer er stabiliteit is, en de wetten duidelijk zijn kunnen er bijvoorbeeld makkelijker lange termijn investeringen gedaan worden. En wanneer er onzekerheid komt is er logischerwijs meer risico, wat leidt tot het verhogen van de vereiste rendementen.’ Volgens Foortse is de impact van de marktpositie op de strategie duidelijk aan te geven: ‘Zo hebben wij een periode gehad waar de rentestand 0% was. Dan zou het een simpele keuze zijn om minder geld te alloceren aan obligaties, want je gaat geen pensioenen kunnen betalen met 0% rente-inkomsten. Op dit soort momenten worden illiquide investeringen als vastgoed een stuk aantrekkelijker. Helaas hebben wij op dat moment niet de mogelijkheid gehad om onze strategie aan te passen. Dit was het geval omdat wij de jaren voorafgaand aan de 0% rentestand een dekkingsgraad hadden die onder het wettelijk minimum zat. Wanneer dat gebeurt mag een pensioenfonds wettelijk niet het risico profiel van de portefeuille aanpassen. ’
Zoals eerder aangegeven is de kracht van de Nederlandse markt het stabiel gereguleerde beleid. Volgens Foortse zal de impact van de pensioenwet zich vooral uitten op de Asset allocatie. ‘Hoeveel wordt er in aandelen belegd? Hoeveel gaat er naar infrastructuur? Hoeveel gaat er naar rente? Etc. Dit heeft belangrijke consequenties want dit zou op een hele korte termijn invloed hebben over hoe wij ons portefeuille uitbouwen en behandelen.’
Positie van Nederland op de (inter)nationale vastgoedmarkt
Er is de laatste 12 maanden heel veel ophef over de regelgeving binnen de Nederlandse woningmarkt. ‘Daar verliezen we als land wel een stuk van de aantrekkelijkheid.’ begint Foortse. ‘Wij zijn jarenlang aantrekkelijk geweest voor buitenlandse investeerders door onze stabiliteit. Voor een belegger is regelgeving op zich niet zo erg, want voor een belegger gaat je risico naar beneden als iets voorspelbaar is.’ Onbekende toekomstige wetten zorgen hier dus voor onrust. Foortse vertelt verder; ‘Onrust zorgt voor minder liquiditeit en hogere vereiste rendementen.’
‘De kernbehoefte op dit moment is meer betaalbare woningen. De gedachte om huren verder te reguleren is een logische om de huren van de bestaande voorraad te controleren. De vraag is echter of extra regulering niet ook leidt tot minder interesse in nieuwbouw. Op het moment dat we 1 miljoen woningen nodig hebben, moeten we als land aantrekkelijker zijn en blijven om in de vastgoedmarkt te blijven beleggen, zowel nationaal als internationaal. Het geldplaatje komt namelijk niet rond als we niet aantrekkelijk blijven voor alle partijen.’
‘In vergelijking met andere landen, zijn er niet veel koplopers. Alle westerse landen hebben een probleem met betaalbare woningen. Duitsland kampt met hetzelfde, Frankrijk ook.
Het woning probleem kan je ook niet in isolatie zien. Als het enige probleem in Nederland het tekort aan betaalbare woningen zou zijn dan kunnen we dit echt oplossen. Maar ons land heeft meer problemen die kapitaal vereisen. Op het moment dat bijvoorbeeld de gemeente een lagere grondprijs zou gaan accepteren om de woningbouw te stimuleren, komt er ergens anders in de begroting een gat.
We moeten ook leren van wat er in het buitenland al is geprobeerd om deze problematiek op te lossen. Neem als voorbeeld de huur regelgeving die twee jaar geleden in Berlijn is ingevoerd. De regelgeving is na één jaar alweer teruggedraaid omdat het een averechts effect bleek te hebben. Het is een heel tastbaar voorbeeld waar we van moeten leren.
De sector zegt: we willen voorspelbaarheid en duidelijkheid. De wet is nu aangekondigd; is het niet handiger om hem nu dan toch maar gewoon door te voeren? Dan komt er in ieder geval duidelijkheid, ook voor internationale beleggers. Foortse lijkt het hiermee eens te zijn wanneer hij mee knikt: ‘Als je de wet nu toch weer terugtrekt, dan verlies je als overheid en sector nog meer betrouwbaarheid.’
[In de periode tussen het interview en het ter perse gaan van dit interview is de wet betaalbare huur inmiddels aangenomen door de Tweede Kamer].
Dreigingen
Tussen alle strenge wetgeving door, lijkt er uitzicht op een vernieuwd stabiel beleid te komen. Is bij die tijd al het gevaar geweken voor de sector? ‘Wat mij de laatste tijd als gevaar opdoemt is een fenomeen waar men met gemak informatie aanneemt als waarheid terwijl het helemaal niet waar is.’ vertelt Foortse. ‘Er circuleren verschillende getallen over de woningmarkt. Dit brengt bij mij de vraag: waarom kan er niet één persoon of instantie komen die gegevens distribueert wat als één waarheid wordt aangezien. Politici, maar ook marktpartijen, kunnen nu zeggen wat ze willen, zonder dat de waarheid ervan wordt gewaarborgd.’ Foortse doelt op de impact die verkeerde gegevens kunnen hebben. Nieuwe regelgeving die is gebaseerd op onjuiste cijfers is gedoemd om te falen.’ [Na het interview is bekend geworden dat het ministerie van BZK en diverse marktpartijen de handen ineen hebben geslagen om te komen tot een eenduidige set van onbetwiste data over de Nederlandse woningmarkt.]
Over de auteur: Robert-Jan Foortse
| Met een diploma van Nyenrode, de Vrije Universiteit Amsterdam en een post-doctoraal in Real Estate van de Universiteit van Amsterdam is Robert-Jan per toeval in het vastgoed terecht gekomen. Al 21 jaar werkt Robert-Jan ondertussen voor APG. Binnen APG is Robert-Jan voor de afgelopen 15 jaar verantwoordelijk voor alle Europese vastgoedbeleggingen. |  |
Referenties
Banken. (2023, 1 november). Nederlands pensioenstelsel uitgeroepen tot beste ter wereld. Banken.nl. https://www.banken.nl/nieuws/24854/nederlands-pensioenstelsel-uitgeroepen-tot-beste-ter-wereld#:~:text=De%20beste%2C%20ondanks%20transitie,enigen%20tot%20de%20A%2Dklasse.
Mail the editors
