Circulaire transformatie: welke handvatten kunnen ingezet worden om circulaire transformatie haalbaar te maken?

Editie: 31 - Global vs. Local

Published on: 24 juni 2024

---

Het belang van gebouwtransformaties

Transformatie is een vastgoedstrategie die bijdraagt aan het verlengen van de levensduur van bestaande gebouwen, materiaalafval te minimaliseren en een veerkrachtige, duurzame gebouwde omgeving te bevorderen. In het streven naar een circulaire economie is transformatie essentieel.

Transformatie definiëren wij als “Elke interventie om een gebouw te aanpassen en hergebruiken om te voldoen aan nieuwe omstandigheden, functies of vereisten van het nieuwe gebruik” (vertaald uit Remøy, 2010). Er zijn diverse redenen om gebouwen te transformeren. Bijvoorbeeld leidt de ontwikkeling van nieuwe technologieën, nieuwe manieren van werken, winkelen en leven tot vastgoedleegstand en veroudering van gebouwen. Aan de andere kant leidt bevolkingsgroei en kleiner wordende huishoudens tot een tekort aan woningen. Transformatie van bestaande gebouwen is van alle tijden. Oude grachtenpanden zijn door de eeuwen heen getransformeerd voor verschillende doeleinden en worden keer op keer aangepast. Watertorens worden woningen, fabrieken worden kantoren. Transformatie is een onvermijdelijke interventie in een alsmaar veranderende wereld. Een aandachtspunt is hoe transformatie gebouwen aanpasbaar kunnen houden voor de toekomst. Voor de ontwikkeling van de circulaire economie is transformatie een veelbelovende praktijk, omdat het de herbruikbaarheid van gebouwen en materialen faciliteert. Ons onderzoek heeft verschillende circulaire transformatieprojecten geïdentificeerd die zijn geïmplementeerd door Nederlandse ontwikkelaars (Hamida et al., 2023b). Hoewel in deze projecten verschillende innovatieve strategieën zijn toegepast, zijn ze nog steeds beperkt in scope en omvang. Een voorbeeld van transformatie is de Faculteit Bouwkunde in Delft. Het is een rijksmonument met een rijke geschiedenis, en is gelegen als schakel tussen de binnenstad van Delft en de universiteitscampus. Het gebouw heeft meerdere transformaties ondergaan en was in 2008 herbestemd naar woningen. Deze transformatie heeft nooit plaats gevonden. Als onderzoekers op het gebied van vastgoed en beheer van de gebouwde omgeving ervaren wij dagelijks de dynamiek van dit monument. Deze inspireert ons als gebruikers om onderzoek te doen naar circulaire en aanpasbare transformatiestrategieën, om zo bij te dragen aan het behoud van architectonisch en historisch waardevolle gebouwen, en aan een duurzame gebouwde omgeving. In dit artikel willen wij enkele toepasbare circulaire en aanpasbare strategieën delen die kunnen helpen bij het realiseren van een succesvol transformatieproject.

De Faculteit Bouwkunde in Delft. Foto door auteurs

 

De huidige staat van circulair vastgoed in Nederland

Op dit moment bevindt de Nederlandse vastgoedmarkt zich in een boeiende fase, waarin duurzaamheid en circulariteit prominente thema’s zijn geworden. In de vastgoedsector is een duidelijke verschuiving zichtbaar naar groenere en meer circulaire praktijken. Steeds meer projectontwikkelaars, investeerders en bouwers richten zich op het implementeren van duurzame bouwmethoden, het ontwikkelen van energie-efficiënte gebouwen en het hergebruiken van materialen. Duurzaamheidscertificeringen, zoals BREEAM en LEED, winnen aan populariteit en worden vaak als maatstaf gebruikt om de duurzaamheidsprestaties van vastgoed te meten (van Overbeek, 2023). In deze duurzaamheidscertificeringen wordt het thema circulariteit steeds belangrijker, en zijn er concrete indicatoren opgenomen die circulariteit meetbaar maken. Bovendien stimuleert de overheid initiatieven op het gebied van energietransitie en circulaire economie door middel van beleidsmaatregelen en subsidies. Deze ontwikkelingen getuigen van een groeiend bewustzijn van het belang van verantwoordelijke en milieuvriendelijke vastgoedontwikkeling. Verschillende boeiende voorbeeldprojecten leggen de nadruk op circulariteit, waarbij hergebruik van materialen en duurzame bouwpraktijken centraal staan. Een opvallend voorbeeld is de tijdelijke rechtbank in Amsterdam. Dit gebouw is gebouwd met modulaire en demonteerbare elementen die gemakkelijk kunnen worden hergebruikt na het einde van de levensduur van het gebouw. Na vijf gebruiksjaren in Amsterdam, kreeg de tijdelijke rechtbank in Enschede een nieuwe bestemming als kantoor- en onderwijsgebouw op het kennispark van de Universiteit Twente [1]. Dit voorbeeld laat mooi zien hoe door circulair te denken over het ontwerp, gebouwen een tweede leven kunnen krijgen, waardoor de milieu-impact van gebouwen in de toekomst kan worden geminimaliseerd.

Tijdelijke Rechtbank in Amsterdam. Foto © Leon van Woerkom, Cepezed Architecten

 

Richting een holistische en circulaire kijk op gebouwtransformaties

Een opvallende kritiek op de huidige benadering van circulair vastgoed is echter, dat er soms te veel nadruk wordt gelegd op de losmaakbaarheid en de toekomstige herbruikbaarheid van nieuwe gebouwen, en te weinig op het benutten van de bestaande vastgoedvoorraad. Hoewel het belangrijk is om gebouwen zo te ontwerpen dat materialen gemakkelijk kunnen worden gedemonteerd en hergebruikt, kan een eenzijdige focus op losmaakbaarheid en toekomstige circulariteit ten koste gaan van de bredere visie op circulair vastgoed. In een tijd waarin de druk op natuurlijke hulpbronnen en de impact op het milieu toenemen, kan transformatie uitkomst bieden. Transformatie omvat meer dan alleen het hergebruiken van materialen; het gaat ook om het aanpassen en transformeren van de functionaliteit van bestaande gebouwen om te voldoen aan veranderende behoeften. Een evenwichtige benadering, waarbij zowel losmaakbaarheid als transformatie in overweging worden genomen, is van cruciaal belang om de circulaire transitie in de vastgoedsector effectief te bevorderen. Een goed voorbeeld waarbij zowel circulaire als aanpasbare bouwprincipes ingezet zijn in transformatie van bestaand vastgoed, is het Zandkasteel in Amsterdam. Dit voormalig hoofdkantoor van ING is op een circulaire en aanpasbare manier getransformeerd, waarbij is gelet op het hergebruik van bestaande materialen, als wel het vergroten van de toekomstwaarde van het gebouw[2]. Door te focussen op circulariteit in het heden, en het vergroten van de circulariteitspotentie in de toekomst, kunnen circulaire en aanpasbare transformaties ingezet worden als een strategisch instrument om de levensduur van bestaande gebouwen te verlengen.

Er is een holistische focus nodig op circulariteit waarbij aanpasbaarheid, losmaakbaarheid, toekomstwaarde en transformatie geïntrigeerd worden. Om deze reden willen wij graag het begrip: ‘circulaire aanpasbaarheid’ introduceren. Circulaire aanpasbaarheid is: “het vermogen om de gebouwde omgeving fysiek en contextueel te veranderen, terwijl de gebouwen in een gesloten waardeketen blijven” (Hamida et al., 2023a). Circulaire aanpasbaarheid wordt gedefinieerd door de volgende determinanten: flexibiliteit van de gebouwconfiguratie, demonteerbaarheid van producten, multifunctionaliteit van activa, aanpasbaarheid van functie, regelmaat in het gebouwontwerp, herbruikbaarheid van producten en materialen, onderhoudsgemak, hernieuwbaarheid van hulpbronnen, aanpasbaarheid van de omvang, en technische aanpasbaarheid.

Het Zandkasteel in Amsterdam. Foto’s door auteurs

Voor transformatie brengt circulaire aanpasbaarheid verschillende voordelen met zich mee voor gebruikers, eigenaren en de samenleving. Ten eerste faciliteert een aanpasbaar getransformeerd gebouw flexibiliteit bij toekomstige veranderingen, afgestemd op de behoeften van gebruikers, zoals nieuwe systemen, technologieën en gebouwindelingen. Dit draagt bij aan de meerwaarde van het gebouw (Zimmann et al., 2016). Ten tweede kunnen demontabele componenten, zoals demontabele muren en panelen elders hergebruikt worden zonder afval (Geldermans et al., 2019). Ten derde kan een regeneratieve transformatie met gebruik van hernieuwbare energiesystemen, zoals zonnepanelen, bijdragen aan energiepositieve transformaties (Foster, 2020). Eindelijk zijn deze projecten toekomstbestendig omdat ze extra technische capaciteit hebben en nieuwe functies of eisen kunnen huisvesten. Bijvoorbeeld kan een kantoorgebouw getransformeerd naar woongebouw met de technische capaciteit van een school in de toekomst makkelijker worden getransformeerd naar school of opnieuw als kantoorgebouw worden gebruikt.

 

Handvatten voor circulaire en aanpasbare gebouwtransformaties

Op basis van de voorgaande discussie delen we graag enkele praktische en toepasbare maatregelen voor circulaire en aanpasbare transformaties. Ten eerste moet, zowel voor transformatie als nieuwbouw, de aanpasbaarheid en herbruikbaarheid worden gefaciliteerd door het gebruik van demontabele en flexibele gebouwcomponenten. Dit is niet alleen effectief voor de flexibiliteit van de ruimtelijke configuratie, maar ook voor de herbruikbaarheid van producten en materialen, de aanpasbaarheid van functies en technische flexibiliteit. Op deze manier zorg je ervoor dat nieuwe gebouwen in de toekomst op een circulaire manier kunnen worden getransformeerd.

Ten tweede zijn modularisatie van ontwerp en standaardisatie van nieuwe bouwcomponenten cruciale stappen voor zowel circulariteit als aanpasbaarheid in getransformeerde gebouwen, omdat deze componenten elders kunnen worden hergebruikt in projecten met vergelijkbare afmetingen. Vaak verschillen de afmetingen van gebouwcomponenten, wat ervoor zorgt dat hergebruikt wordt bemoeilijkt. Maak bij de transformatie van gebouwen daarom niet dezelfde fout, en zorg ervoor dat de afmetingen van bouwproducten overeenkomen met de afmetingen in andere gebouwen, zodat hergebruik mogelijk wordt.

Als laatste, en belangrijkst, is verandering van mentaliteit nodig bij individuen en organisaties met betrekking tot gebouwen, materialen en producten. Vastgoedontwikkelaars, investeerders en ontwerpers moeten nadenken over de herbruikbaarheid van bestaande materialen en gebouwcomponenten. Het hergebruik van bestaande gebouwen moet een prioriteit zijn in plaats van het in gebruik nemen van nieuwe gebouwen. De volgende keer dat er ergens een splinternieuw hoofdkantoor wordt geopend met de meest “duurzame” kenmerken, stel dan de vraag: was nieuwbouw echt nodig, of waren er andere leegstaande panden ter beschikking die op een duurzame manier konden worden hergebruikt?

 

Over de auteurs: Hilde Remøy

Hilde Remøy is universitair hoofddocent vastgoedmanagement aan de TU Delft. Ze was gastprofessor aan de Federico II Universiteit van Napels (2021-2022). Ze is bestuurslid en voormalig voorzitter (2018-2019) van het onderzoeksnetwerk European Real Estate Society (ERES), en is redacteur van de Journal of Sustainable Real Estate. In 2017 organiseerde zij de ERES-conferentie met ruim 400 deelnemers aan de TU Delft. Hilde Remøy doceert, onderzoekt en publiceert over transformatie van vastgoed, waaronder erfgoed en circulaire transformatie. Haar werk richt zich op levensduur, waarde en toekomstig hergebruik van vastgoed. Ze heeft verschillende onderzoeksprojecten geacquireerd, geleid en uitgevoerd, zoals Europese onderzoeksprojecten REPAiR en Reincarnate, en door de Nederlandse overheid gefinancierde projecten voor b.v. provincie Gelderland, gemeente Rotterdam, en het Rijksvastgoedbedrijf. Hilde Remøy geeft les aan de NRP-academie, waarbij ze zich richt op de waardeaspecten van transformatie, en is redacteur van het boek Transformatie naar woningen – op 19 maart gepubliceerd.

 

Mohammad Hamida is promovendus Vastgoedmanagement aan de TU Delft. Onder begeleiding van dr. Hilde Remøy en Prof.dr.ir Vincent Gruis ontwikkelt hij een kennisgestuurd kader voor circulariteit en aanpasbaarheid in gebouwtransformatie. Titel van zijn onderzoek: Circular and Adaptable Building Transformation: Reconceptualization, Practice Exploration, Framework Co-Development, and Practical Implementation.

Brian van Laar is promovendus Vastgoedmanagement aan de TU Delft, begeleid door dr. Hilde Remøy, Prof.dr.ir Vincent Gruis en dr. Angela Greco. In zijn onderzoek streeft hij naar het ontwikkelen van een holistisch besluitvormingsinstrument voor circulair adaptief hergebruik, gericht op functioneel verouderde
gebouwen. Dit onderzoek is deel van het Horizon Europe project ‘Reincarnate’. Titel van zijn onderzoek: A multi-criteria decision-making model for the circular adaptive reuse of buildings.

Bronnen

Foster, G. (2020), Circular economy strategies for adaptive reuse of cultural heritage buildings to reduce environmental impacts. Resources, Conservation and Recycling, Vol. 152, p. 104507. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0921344919304136

Geldermans, Bob, Martin Tenpierik, and Peter Luscuere. (2019), Circular and Flexible Infill Concepts: Integration of the Residential User Perspective. Sustainability, Vol. 11 No. 1: 261. https://doi.org/10.3390/su11010261

Hamida, M. B., Jylhä, T., Remøy, H., & Gruis, V. (2023a), Circular building adaptability and its determinants – A literature review. International Journal of Building Pathology and Adaptation, ahead-of-print(ahead-of-print). https://doi.org/10.1108/IJBPA-11-2021-0150

Hamida, M.B., Remøy, H., Gruis, V. and Jylhä, T. (2023b), Circular building adaptability in adaptive reuse: multiple case studies in the Netherlands. Journal of Engineering, Design and Technology, Vol. ahead-of-print No. ahead-of-print. https://doi.org/10.1108/JEDT-08-2022-0428

Remøy, H. (2010), Out of office: a study on the cause of office vacancy and transformation as a means to cope and prevent. IOS Press.

Van Overbeek, R. (2023), Sustainable Value Drivers: A research on the added value of environmental certification in the Dutch office market. MSc thesis, Delft University of Technology, Delft. Zie https://repository.tudelft.nl/islandora/object/uuid%3Ada09dc3d-0f44-430a-8936-018fd5da9e7b?collection=education

Zimmann, R., O’Brien, H., Hargrave, J. and Morrell, M. (2016), The Circular Economy in the Built Environment, ARUP, London. https://www.arup.com/perspectives/publications/research/section/circular-economy-in-the-built-environment

[1] https://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/actueel/nieuws/2021/07/02/demontabele-tijdelijke-rechtbank-amsterdam-verhuist-naar-enschede

[2] https://repurpose.nl/project/zandkasteel/

 

Mail the editors