Bouwstromen: schaalvergroting als wapen in de strijd tegen stijgende kosten en vertraging
Editie: 31 - Global vs. Local
Published on: 07 juli 2024
Inleiding
De prijzen van huur- en koopwoningen in de vrije sector zijn de afgelopen 10 jaar sterk gestegen. Dit is zichtbaar in de bestaande voorraad en nog meer bij nieuwbouw. Niet iedereen kan deze hoge prijzen betalen. Daarom hebben we in Nederland sociale huurwoningen. Burgers met een beperkt inkomen kunnen bij een ‘toegelaten instelling’, meestal een woningcorporatie, een woning huren voor een huur die wettelijk is gemaximeerd en meestal veel lager is dan in de vrije sector.
De stijging van de prijzen van woningen heeft meerdere oorzaken, die algemeen bekend mogen worden verondersteld. Ook woningcorporaties hebben met sterk gestegen prijzen te maken. In tien jaar tijd zijn de bouwkosten van een nieuwe sociale huurwoning bijna verdubbeld, terwijl wetgeving de stijging van de huren sterk aan banden legt. In de periode 2015-2023 bijvoorbeeld was de gemiddelde jaarlijkse . Inkomsten stijgen dus minder hard dan uitgaven. Deze financiële spagaat stelt woningcorporaties voor een grote uitdaging. En of dit niet genoeg uitdaging is, speelt ook het probleem van een tekort aan geschikte bouwlocaties, terwijl de vraag naar sociale huurwoningen in de meeste regio’s veel groter is dan het aanbod.
Om deze uitdagingen het hoofd te bieden, zijn woningcorporaties – gestimuleerd door brancheorganisatie Aedes – op zoek gegaan naar vernieuwende vormen van samenwerking. In zeven regio’s is de uitkomst van deze zoektocht een zogenaamde bouwstroom. Een bouwstroom is, kort gezegd, een samenwerking tussen woningcorporaties, bouwbedrijven en bij voorkeur ook provincies en gemeenten met als doel sneller en goedkoper nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Inmiddels hebben diverse regio’s aan deze doelstelling een circulariteitscomponent toegevoegd. Vier bouwstromen zijn in uitvoering: de bouwstroom Noord (enkele honderden woningen), de Noord-Hollandse bouwstroom (ca. 4.000 woningen en groeiend), de bouwstroom in de regio Haaglanden (3.000 woningen) en WoonST (3.500 woningen). WoonST is de bouwstroom in het Stedelijk Gebied Eindhoven, die momenteel wordt uitgebreid naar de Metropoolregio Eindhoven. Daarnaast zijn in voorbereiding de bouwstroom Limburg (voorziene omvang 1.000 woningen), de bouwstroom Twente (voorziene omvang 1.500 woningen) en de Rotterdamse Bouwversnelling (omvang nog niet bekend). Dit artikel gaat in op deze bouwstromen: wat zijn het precies, hoe werken ze en wat zijn de resultaten? Het artikel sluit af met een perspectief op de toekomst.
De basis van alle bouwstromen is een gezamenlijk inkooptraject door woningcorporaties. Zij stemmen hun vraag op elkaar af (vraagharmonisatie) en zetten hun opgetelde vraag in één keer gezamenlijk in de markt (vraagbundeling). Dit doen ze zonder te weten waar precies woningen komen te staan. De woningen moeten dus inpasbaar zijn op meerdere, veelal nog niet bekende locaties. Mede daarom zoeken woningcorporaties in zo’n gezamenlijk inkooptraject naar bouwbedrijven die conceptuele woningen aanbieden. Conceptuele woningen zijn woningen die een bouwbedrijf heeft ontwikkeld zonder een specifieke opdrachtgever en locatie op het oog te hebben. Bouwbedrijven brengen in de concepten alles samen wat ze goed kunnen, vanuit de optiek van een optimale prijs-kwaliteitsverhouding. Veel concepten hebben een hoog aanpassingsvermogen, waardoor ze goed kunnen aansluiten bij verschillende stedenbouwkundige contexten en beeldkwaliteitsplannen. Conceptuele woningen zijn dus allesbehalve eenheidsworst, hoewel er beperkingen zijn in wat met concepten wel en niet kan. Conceptueel bouwen is niet hetzelfde als modulair of industrieel bouwen: conceptueel bouwen kan op basis van (verplaatsbare) modules, maar het hoeft zeker niet. Conceptuele woningen kunnen op een heel traditionele manier worden gebouwd. Industrieel bouwen zegt iets over de mate waarin de productieprocessen in een fabriek plaatsvinden. Modulair bouwen is vaak in hoge mate industrieel, maar bij conceptueel bouwen is deze koppeling er niet per se. Conceptueel bouwen biedt woningcorporaties – ook buiten het kader van een bouwstroom – vaak al een financieel en tijdsvoordeel. Dit komt onder meer, doordat de ontwikkel- en ontwerpkosten over veel meer woningen worden verdeeld; en de faalkosten bij het bouwbedrijf afnemen. Wanneer woningcorporaties hun vraag bundelen, is dit voor een bouwbedrijf extra interessant. Het biedt het bouwbedrijf over een langere periode een grote omzet. Het bouwbedrijf kan op basis hiervan andere afspraken maken met toeleveranciers en als daadwerkelijk een continue projectenstroom ontstaat, nemen de improductieve uren van het bouwproject tussen projecten door af.
Het gezamenlijke inkooptraject begint in de meeste bouwstromen met een openbare aankondiging: alle bouwbedrijven in de markt mogen hun interesse kenbaar maken. De woningcorporaties maken uit de aanmeldingen een keuze, meestal op basis van een transparant proces. Daarna mogen de beste bouwbedrijven een aanbieding maken. Dit leidt tot een raamovereenkomst met het bouwbedrijf dat de beste aanbieding doet. Of meerdere raamovereenkomsten, want dat komt ook voor. Dan bouwt bijvoorbeeld het ene bouwbedrijf grondgebonden woningen en het andere gestapelde woningen. Zo’n raamovereenkomst legt, kort gezegd, vast hoeveel woningen van welk type en welke kwaliteit de woningcorporaties tegen welke prijs kunnen afnemen. Sommige bouwstromen bieden de bouwbedrijven op voorhand een harde afnamegarantie voor een bepaald aantal woningen. De looptijd van raamovereenkomsten in de lopende bouwstromen is veelal ongeveer 4 jaar. Uit de raamovereenkomsten komen aannemingsovereenkomsten voort.
Niet alle bouwstromen zijn identiek. Verschillen zitten vanzelfsprekend in aantal en type woningen. Een belangrijk verschil is ook de rol van provincies en gemeenten. In het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben gemeenten in 2019 mede aan de wieg gestaan van de bouwstroom. De samenwerking is in deze regio zeer intensief. In de meeste andere regio’s komt het initiatief tot een bouwstroom alleen van woningcorporaties, die daarna proberen gemeenten en provincies aan boord te krijgen. Provincies en gemeenten kunnen een belangrijk bijdrage leveren aan het succes van een bouwstroom, hoewel een bouwstroom ook zonder specifieke medewerking van de overheid een succes kan worden. Gemeenten hebben echter belang bij een voldoende groot aanbod van betaalbare woningen voor hun inwoners en zij kunnen dit aanbod, via woningcorporaties, vergroten door de toepassing van conceptuele woningen te vergemakkelijken. Dit kan bijvoorbeeld door bestemmingsplannen af te stemmen op de bouwstroomwoningen. Woningcorporaties kunnen dan sneller bouwen, omdat minder en/of eenvoudigere procedures nodig zijn, én meer woningen realiseren, omdat de kosten per woning lager zijn.
De ervaringen in lopende bouwstromen zijn zeer positief. Het blijkt mogelijk om de bouwkosten van nieuwe sociale huurwoningen met Daarnaast treedt een besparing op in de tijdsbesteding van de woningcorporatie, het bouwbedrijf en de gemeente (bij de uitvoering haar publiekrechtelijke taken). Verder verloopt de ontwikkelfase – zeg maar de periode van initiatief tot aan een vergund ontwerp en ondertekende aannemingsovereenkomst – in veel projecten aanzienlijk sneller. Bovendien ontstaan door de samenwerking nieuwe initiatieven. Denk aan een stadsvernieuwing, waarvoor een gemeente onvoldoende capaciteit kon vrijmaken om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.
Toekomst
Ik verwacht dat nieuwe bouwstromen in de huidige opzet nog zeker een paar jaar zullen worden geïnitieerd, ook in regio’s die nog niet zijn begonnen. De resultaten zijn immers zodanig goed, dat het voor wethouders en bestuurders steeds lastiger uitlegbaar is waarom er in hun regio geen bouwstroom is.
Op de iets langere termijn (maar voor 2030) verwacht ik, dat bouwstromen stapsgewijs worden verdrongen door dynamische vraag-en-aanbod-platformen waarin vraag en aanbod ‘real time’ worden gekoppeld. Je bestelt dan woningen via een online platform door een type te kiezen, een aantal keuzes te maken en eventueel opties aan te vinken. Op basis van doorlopend actuele informatie over beschikbare productiecapaciteit en prijzen weet je direct welke bouwbedrijven de woningen tegen welke prijzen willen bouwen. Desgewenst sluit je hiervoor direct een overeenkomst af. Dit wordt mogelijk doordat woningcorporaties, bouwbedrijven en de overheid steeds meer gaan denken en werken op basis van archetype woningen in de systematiek van De Woonstandaard. De Woonstandaard is ontwikkeld door het Netwerk Conceptueel Bouwen en definieert archetype sociale woningen. Ook de toename van industrieel en modulair bouwen gaat bijdragen aan de doorbraak van dergelijke vraag-en-aanbod-platformen. De schaalvergroting wordt dan naar een nog hoger niveau getild: er ontstaan (eerst) nationale en (daarna mogelijk) internationale systemen, die bijdragen aan efficiëntere manieren van ontwikkelen en bouwen.
Over de auteur: Jasper Ponte
| drs. Jasper Ponte (afgestudeerd op de TU/e in 2000) werkt sinds 2008 bij Brink in Eindhoven aan vraagstukken op het gebied van aanbesteden en contracteren in de bouw- en vastgoedsector. Hij is betrokken bij zes van de acht lopende bouwstromen in Nederland. |  |
Referenties
CBS Statline. (2023). Huurverhoging woningen; soort verhuur. Geraadpleegd via: https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83163NED/table
Mail the editors