2 miljoen woningen passen niet in de stad
Editie: 32
Published on: 19 februari 2025
Tot 2040 zijn er bijna 2 miljoen nieuwe woningen nodig (Denkwerk, 2023). In het huidige beleid worden deze vooral gepland in steden. Echter in het meest gunstige scenario passen er slechts 640.000 binnen het bestaand stedelijk gebied (2022). En dan nog moet er veel ruimte buiten de stad gevonden worden voor het verplaatsen van bedrijvigheid. Belangrijker nog, de vraag naar binnenstedelijke nieuwbouwkoopappartementen is niet zo hoog. Kopers van nieuwbouwwoningen hebben liever een grondgebonden woning aan de rand van de stad of in een meer landelijke omgeving.
Bijna 2 miljoen woningen nodig
Immigratie is de drijvende kracht achter de bevolkingsgroei in Nederland geworden en krijgt een steeds centralere rol in de economie en woningmarkt (CBS, 2024; Denkwerk 2023). Arbeidsmigranten, internationale studenten en expats zijn van toenemend belang voor de Nederlandse economie, vooral door de grote vraag naar arbeid in een vergrijzende samenleving. Dit heeft echter ook aanzienlijke druk gelegd op de woningmarkt, waardoor er tot 2040 niet 1 miljoen maar bijna 2 miljoen nieuwe woningen nodig zouden kunnen zijn.
Veranderende immigratiestromen
De immigratie naar Nederland is verschoven van vluchtelingen en gezinshereniging naar arbeids- en kennismigratie (van Loon, 2023). Internationale studenten vormen een snelgroeiende groep, waarvan circa een derde na hun studie in Nederland blijft. Daarnaast heeft de openstelling van de Europese grenzen geleid tot een vervijfvoudiging van het aantal arbeidsmigranten, tot ruim 150.000 per jaar. Deze groep is vaak jong, alleenstaand en afkomstig uit Europa, maar ook steeds meer uit niet-Europese landen, zoals India, China en de VS.
In Nederland is de arbeidsproductiviteit de laatste decennia gestagneerd waardoor economische groei vooral bepaald wordt door de groei van de werkgelegenheid. Met een door vergrijzing langzaam krimpende beroepsbevolking wordt Nederlandse economie voor groei dus steeds afhankelijker van arbeidsmigratie (van Loon, 2023). De groei van banen, zowel in de goedbetaalde dienstensector als slecht betaalde banen bijvoorbeeld in de agrarische sector, is sterk. Door de vergrijzing ontstaat echter niet alleen een chronisch personeelstekort, ook creëert de vergrijzing bijna een miljoen extra banen in de zorg. Een vicieuze cirkel die de noodzaak voor immigratie verder vergroot. Zonder migratie zou de economie vastlopen en de welvaart afnemen (Denkwerk 2023).
Uitdagingen op de woningmarkt
De woningmarkt is niet berekend op de snelle bevolkingsgroei. Immigranten hebben vaak moeite om betaalbare huisvesting te vinden en zijn daardoor aangewezen op informele woonoplossingen, zoals woningdelen. Expats en internationale studenten vinden makkelijker woonruimte, maar dit drijft de prijzen verder op en veroorzaakt spanningen op de woningmarkt. Arbeidsmigranten met lage lonen kampen met een tekort van 120.000 tot 150.000 huisvestingsplekken. Uit een analyse van Denkwerk (zie ook Thermometer Koopwoningen, 2024) komt naar voren dat wanneer de immigratie naar Nederland op het huidige, hoge niveau blijft er tot 2040 mogelijk 1,8 miljoen nieuwe woningen nodig zijn. Wel is deze prognose zeer onzeker. Onder het Kabinet Schoof I worden er diverse maatregelen doorgevoerd die de migratie naar Nederland structureel kan verminderen. Zo leidt het verminderen van Engelstalige opleidingen in het hoger onderwijs nu al tot een afname van de stroom buitenlandse studenten.
Toekomst niet te voorspellen
Het huidige woningbouwbeleid is nog steeds gericht op binnenstedelijke verdichting. Hoewel de 2de Kamer heeft opgeroepen om de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling (tijdelijk) buiten werking te stellen, houden veel provincies strak vast aan het dogma om alleen woningen binnen bestaand bebouwd gebied. Hierdoor verdwijnt niet alleen steeds meer stedelijk groen, ook duren woningbouwprojecten in Nederland een eeuwigheid. Immers, binnen de rode contouren staan al gebouwen, wonen al mensen, zijn vaak bedrijven actief en is het grondeigendom vaak (enorm) versnipperd. Alle partijen tevreden stellen lukt zelden waardoor, als plannen al van de grondkomen, ze vaak extra vertragen door lange bezwaarprocedures.
Nieuwbouwkopers willen aan de rand van de stad wonen
Uit een inventarisatie van de huidige plancapaciteit door Locatus komt naar voren dat 68% van alle pannen binnenstedelijk is. Daarbij bestaat 77% van de woningen waarvan al bekend is wat voor een soort woning dit zal worden uit appartementen.
Dat woningen vooral gepland worden in steden is een wens van beleidsmakers. Zij hebben een heilig geloof in gestapelde woningbouw waarbij mensen dicht bij elkaar in hoog stedelijke omgevingen wonen. Hier schuilt een groot probleem. Wanneer wordt gekeken naar de woonwensen van woningzoekenden dan blijkt uit de analyse van ABF Research (2024) juist zo’n 60% van hen een grondgebonden eengezinswoning te zoeken. Er is dus een enorme mismatch ontstaan tussen de wensen van beleidsmakers om binnenstedelijk te bouwen, en de wensen van nieuwbouwkopers om grondgebonden woningen te kopen.
Mismatch
Je zou denken dat in tijden van een enorm woningtekort elke woning wel verkocht raakt. Echter, de huidige plancapaciteit wijkt inmiddels zo sterk af van de woningvraag dat bij het kleinste zuchtje tegenwind de nieuwbouwverkoop enorm kan dalen. Dit werd zeer pijnlijk duidelijk toen de rente steeg en huizenprijzen daalde. Opeens werden talloze, vooral duurdere, nieuwbouwappartementen onverkoopbaar en de gemiddelde verkooptijd verdubbelde van 200 naar ruim boven de 400 dagen. Dit terwijl de verkoop van dure, grondgebonden eengezinswoningen in dezelfde periode onder de 200 dagen bleef. Ook nam in die periode het woningtekort juist verder toe, maar halveerde de nieuwbouwverkopen door de grote hoeveelheid appartementen in het aanbod. Dit laat zien hoe kwetsbaar de nieuwbouwmarkt is wanneer woningbouwplannen vooral worden gebaseerd op beleidswensen en minder op de vraag van consumenten.
Aantal verkocht nieuwbouwwoningen naar type koper
Flexibele woningvraag/Flexibele planvoorraad/flexibele
In Nederland wordt momenteel maar 7% van het land gebruikt voor woningen. 85% van Nederland is onbebouwd, waarbij agrarisch grondgebruik goed is voor 66% van het grondgebruik terwijl de agrarische productie grotendeels geëxporteerd wordt en de agrarische sector slechts zeer beperkte toegevoegde waarde heeft voor de economie. Immers, Nederland is een kenniseconomie en het leeuwendeel van de economie vindt plaatst op de 15% van het landoppervlakte dat wel bebouwd is. Ook zorgt de intensive agrarische sector voor veel milieuproblemen, ecologen spreken zelfs over graslanden als woestijnen voor de biodiversiteit. Zo is de biodiversiteit in agrarisch gebied zelfs lager dan in stedelijk gebied (Groenblauwe netwerken, 2024). CO2 neutrale nieuwbouwwijken in weilanden zijn dus goed voor het milieu en bevorderen de biodiversiteit.
Een simpele oplossing zou daarom zijn om 2 procent van het Nederlands oppervlakte te bestemmen voor woningbouw en natuur/groenontwikkeling. Volgens simpele, landelijk geldende richtlijnen zoals:
- Benut zoveel mogelijk bestaande infrastructuur.
- Woningbouwers mogen voor elke binnenstedelijk gerealiseerde woning er 2 tot vier buiten stedelijk ontwikkelen.
- Of, nog radicaler, als er via landelijk geldende wetgeving ruimte voor een straatje of wijkje erbij wordt gemaakt. Bijvoorbeeld dat elk stuk onbebouwde grond op minimaal en maximaal 250 meter van een bestaande woonwijk/weg/supermarkt/enz. vergunningsvrij bebouwd mag worden met vijf tot dertig woningen per hectare en woningen van maximaal drie bouwlagen.
Zo ontstaat capaciteit voor circa 350.000 binnenstedelijke en 1.100.000 buiten stedelijke woningen. En kan er 25.000 hectare aan groen en natuur ontwikkeld worden met een veel hogere biodiversiteit dan het huidige, agrarische grondgebruik.
Cruciaal daarbij is dat er veel meer flexibele plannen komen. Gebieden die wel bestemd worden voor woningbouw, maar waar niet direct hoeft te worden gebouwd. Al gelang de economische ontwikkelingen en lokale woningvraag kan dan besloten worden om te beginnen met de verkoop van een project. Over leegstand hoeft niemand zich zorgen te maken: geen enkele marktpartij begint met de bouw van een project dat niet verkocht/verhuurd kan worden. Immers, met een winstmarge van rond de 5% neemt al een enkele onverkochte woning een enorme hap uit de solvabiliteit van een gemiddelde woningbouwer.
Tijd voor actie: bouw waar de vraag ligt
De mismatch tussen woningbouwplannen en de werkelijke vraag op de markt vraagt om een radicale herziening van het huidige beleid. Het vasthouden aan binnenstedelijke bouw leidt niet alleen tot vertraging en frustratie, maar ook tot een groeiend woningtekort. Als Nederland daadwerkelijk de woningnood wil oplossen, moeten beleidsmakers meer oog hebben voor de wensen van kopers en de ruimte buiten de steden beter benutten.
Door 2% van het Nederlandse grondoppervlak vrij te maken voor woningbouw aan de stadsranden en daarbuiten, kan de druk op steden worden verlicht. Daarbij kan groene ontwikkeling hand in hand gaan met woningbouw, wat zowel de biodiversiteit als de leefbaarheid bevordert. Flexibele bestemmingsplannen en landelijke richtlijnen zorgen ervoor dat nieuwe woningen sneller en efficiënter gerealiseerd kunnen worden, precies daar waar de vraag het grootst is.
Willen we de woningnood oplossen, dan moeten we niet blijven bouwen volgens verouderde beleidswensen, maar kiezen voor wat echt werkt: bouwen voor de markt, niet tegen de markt.
Over de auteur: Jannes van Loon
| Jannes van Loon is woningmarktonderzoeker bij WoningBouwersNL en specialist in de dynamiek van kapitaalstromen binnen de gebouwde omgeving. Met een bijzondere focus op de Nederlandse woningmarkt, analyseert hij hoe trends als financialisering, globalisering van vastgoedeigendom en woningbooms zich manifesteren, en welke invloed lokale actoren hierop hebben. Naast zijn onderzoek deelt hij zijn inzichten graag via publicaties en presentaties. Binnen WoningBouwersNL werkt hij samen met corporaties, universiteiten en kennisinstituten aan onderzoeksprojecten die bijdragen aan een beter begrip van de woningmarkt. |  |
Referenties
ABF Research (2024) Woningmarktverkenning 2024-2039
CBS (2024) Bevolkingsontwikkeling, beschikbaar via https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/37943ned/table?ts=1737450188752
Denkwerk (2023) Migratie als motor
Groenblauwe Netwerken (2024) Biodiversiteit, beschikbaar via https://groenblauwenetwerken.nl/thema/biodiversiteit/?utm_source=chatgpt.com
Republiq (2022) Ruimte voor de nieuwbouwopgave
Een datagedreven onderzoek naar nieuwbouwlocaties in Nederland
Republic/Golfstromen (2024) In, op, aan. Op zoek naar kansen in de bestaande woningvoorraad
Van Loon, J.M> (2023) Migratie: vloek of zegen voor de woningmarkt? Thermometer Koopwoningen voorjaar 2023, Voorburg: WoningBouwersNL.
Mail the editors